Để đầu tư có hiệu quả đối với bất động sản hình thành trong tương lai, nhà đầu tư phải trang bị đầy đủ kiến thức về thị trường và đặc biệt là những quy định của pháp luật có liên quan. Vậy nếu bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mong muốn chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho đối tượng khác thì thực hiện thế nào? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu trong bài viết sau đây của Công ty Luật Thái An .
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là các văn bản pháp luật sau:
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Luật Đất đai năm 2013;
- Luật Nhà ở năm 2014;
- Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn Luật 65/2014/QH13 về nhà ở;
- Nghị định 02/2022/NĐ-CP
2. Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:
“19. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”
Khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
“Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.”
Theo đó, có thể hiểu, Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận của giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê.
Sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó. Tuy nhiên, đối tượng của hợp đồng này là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
3. Ai có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai?
Theo khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì: Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.
=== === === Theo khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. Theo khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản thì: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng. ===>>> Xem thêm:Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản như thế nào ? Căn cứ Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau: Lưu ý: Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp thuê mua nhiều căn nhà trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng thuê mua nhà hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định này. === === Căn cứ khoản 1 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. Theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải theo các bước sau: Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng thực hiện chứng nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không phải công chứng), các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật; Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng bao gồm: Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Lưu ý: Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục như trên, bên chuyển nhượng phải nộp đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng; Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. *Lưu ý: Đối với người nhận chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì trong thời hạn tối đa 05 ngày, kể từ ngày hoàn thành việc nhận chuyển nhượng được nêu tại bước 5 và phải gửi văn bản thông báo về việc nhận chuyển nhượng hợp đồng (bao gồm tên, địa chỉ dự án bất động sản, tên doanh nghiệp chuyển nhượng hợp đồng, số lượng hợp đồng, số lượng nhà ở, công trình xây dựng theo hợp đồng chuyển nhượng) đến cơ quan quản lý nhà ở của Trung ương để tổng hợp, theo dõi (theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP) Trên đây là tổng hợp các quy định về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này. ===>>> Xem thêm:Mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản: Những điều cần biết === Hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai thông qua việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án bất động sản ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng dự án bất động sản và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp lý nên các nhà đầu tư thường gặp nhiều khó khăn khi thực hiện. Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, nhà ở là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng. ===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai. >>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!4. Hình thức của việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thế nào?
5. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên khi chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
6. Điều kiện chuyển nhượng Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
7. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng
Bước 2: Thực hiện chứng nhận văn bản chuyển nhượng
Bước 3: Nộp thuế, phí và lệ phí
Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng
Bước 5: Xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
Bước 6: Tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ
Bước 7: Được cấp Giấy chứng nhận
8. Dịch vụ luật sư tư vấn kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp của Luật Thái An
• Thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam
• Cử nhân luật Đại học Luật Hà Nội
• Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
