Hiện nay, việc cho thuê nhà nói chung và cho thuê mặt bằng kinh doanh rất phổ biến cho nên nhu cầu cho thuê lại cũng không ngừng tăng lên. Tuy nhiên nhiều người vẫn chưa hiểu rõ các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh cũng như các soạn thảo hợp đồng này. Vì vậy, bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp đầy đủ các thông tin cần biết về hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh theo đúng quy định pháp luật.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh
Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh là các văn bản pháp luật sau:
Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung về phát triển nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, sở hữu nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Nhà ở;
2. Thế nào là mặt bằng?
Mặt bằng kinh doanh chính là địa điểm được dùng để tổ chức việc kinh doanh, mua bán, có thể là đất đai, nhà cửa mà là đất, căn hộ, nhà, kiot, hay cả một vài tầng trong một khu chung cư, hoặc cả đất và nhà. Theo đó, hợp đồng thuê lại mặt bằng kinh doanh có đối tượng là bất động sản
Nhà ở cho thuê trong hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh chủ yếu là nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
3. Hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh là gì?
Pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể định nghĩa về việc hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh, tuy nhiên, về bản chất đây cũng là hoạt động thuê tài sản theo pháp luật dân sự.
Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”.
Như vậy, hợp đồng cho thuê lại mặt bằng là sự thỏa thuận của các bên, theo đó, bên thuê sẽ tiến hành cho một bên thứ ba khác thuê mặt bằng của bên cho thuê. Bên cho thuê lại lúc này sẽ có các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê ban đầu là giao mặt bằng cho bên thuê lại sử dụng kinh doanh trong một thời hạn còn bên thuê lại có nghĩa vụ trả tiền thuê mặt bằng cho bên cho thuê lại.
Ví dụ: A cho B thuê mặt bằng tại địa chỉ X, thời hạn là 03 năm. Tuy nhiên đến năm thứ 2 vì B ngừng kinh doanh, không thể sử dụng mặt bằng kinh doanh này nhưng vẫn có nhu cầu sử dụng trong tương lai nên đã quyết định cho C thuê lại mặt bằng này.
4. Bên thuê mặt bằng kinh doanh có thể cho thuê lại hay không?
Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”.
Theo quy định trên, bên thuê mặt bằng có quyền cho thuê lại mặt bằng đang thuê, nếu được sự đồng ý của chủ mặt bằng. Trường hợp, tự ý cho thuê lại mà không có sự đồng ý của bên cho thuê mặt bằng là hành vi vi phạm hợp đồng.
5. Điều kiện cho thuê lại mặt bằng xây dựng đang thuê
Một là, Hợp đồng thuê mặt bằng xây dựng phải có thỏa thuận về việc cho thuê lại, hoặc có văn bản đồng ý của chủ mặt bằng về việc bên thuê được quyền cho thuê lại mặt bằng thuê.
Hai là, mặt bằng cho thuê đang còn thời hạn thuê và đủ điều kiện để cho thuê lại. Bất động sản này có thể tham gia vào giao dịch thuê mặt bằng, cần phải đáp ứng được các điều kiện được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản như sau:
“Mặt bằng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.”
Ba là, thỏa thuận trong Hợp đồng cho thuê lại mặt bằng hợp pháp, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và không vi phạm các quy định pháp luật có liên quan khác.
Một số điều kiện để cho thuê lại mặt bằng kinh doanh – Nguồn: Luật Thái An
Bốn là, điều kiện về chủ thể cho thuê lại, thuê lại mặt bằng:
Chủ thể trong hợp đồng thuê mặt bằng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch dân sự bao gồm: năng lực hành vi dân sự,năng lực pháp luật dân sự, tự nguyện tham gia giao dịch dân sự mà không bị ép buộc.
Ngoài ra, đối với hoạt động cho thuê mặt bằng thu lợi nhận cá nhân, tổ chức cho thuê phải đáp ứng các điều kiện đối với chủ thể kinh doanh bất động sản như sau:
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
Trong trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật
6. Hình thức hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh
Hiện nay, pháp luật không có quy định cụ thể về hình thức hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh.
Trường hợp mặt bằng kinh doanh là nhà ở thì theo Điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản.”
Như vậy, Hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh là nhà phải được lập thành văn bản và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên.
Trường hợp việc cho thuê lại mặt bằng kinh doanh diễn ra bởi công ty kinh doanh bất động sản thì theo khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
“Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
7. Các điều khoản cơ bản của hợp đồng cho thuê lại nhà
Hợp đồng cho thuê lại mặt bằng do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
7.1. Thông tin các bên gồm: Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên:
Cũng giống với hợp đồng thuê tài sản thông thường, trong hợp đồng thuê lại mặt bằng để kinh doanh cũng có 2 chủ thể cơ bản đó là bên thuê lại và bên cho thuê lại.
Với bên cho thuê lại mặt bằng: Bên cho thuê lại mặt bằng có thể tổ chức, cá nhân, hộ gia đình:
Nếu là tài sản chung vợ chồng thì cần có đầy đủ chữ ký và thông tin về nhân thân như: Họ và tên, năm sinh, CMND hoặc CCCD hoặc hộ chiếu (có thông tin về số, ngày cấp, cơ quan cấp), địa chỉ hộ khẩu, địa chỉ liên lạc, số điện thoại …
Nếu là tài sản của cá nhân thì cần có chữ ký của cá nhân đó kèm thông tin về nhân thân như trên của mình người đó
Nếu là tài sản chung của hộ gia đình cần có chữ ký và thông tin cá nhân của các thành viên trong hộ khẩu
Nếu là tổ chức thì phải ghi rõ thông tin của công ty đó trên Giấy đăng ký kinh doanh (Mã số kinh doanh, cơ quan cấp, ngày cấp đăng ký lần đầu, ngày thay đổi nội dung đăng ký, địa chỉ trụ sở, người đại diện…) kèm thông tin về người đại diện.
Với bên thuê lại mặt bằng: Bên thuê nhà có thể là cá nhân hoặc tổ chức.
Nếu là cá nhân thì cũng nêu rõ họ tên, năm sinh, thông tin về giấy tờ tùy thân (CMND, căn cước công dân, hộ chiếu), địa chỉ liên lạc, số điện thoại;
Nếu là tổ chức thì phải ghi rõ thông tin của công ty đó trên Giấy đăng ký kinh doanh (Mã số kinh doanh, cơ quan cấp, ngày cấp đăng ký lần đầu, ngày thay đổi nội dung đăng ký, địa chỉ trụ sở, người đại diện…) kèm thông tin về người đại diện.
7.2. Thông tin về đối tượng của hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh
Một là các bên cần mô tả đặc điểm mặt bằng như: Diện tích, số tầng của căn nhà, vị trí mặt bằng, tài sản gắn liền với mặt bằng….
Hai là mục đích thuê: Mục đích thuê của hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh, làm địa điểm kinh doanh, thuê làm trụ sở, thuê làm kho…
7.3. Thỏa thuận về giá và thời hạn, phương thức thanh toán trong hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh
Giá thuê: Nếu giá thuê cố định trong thời gian thuê thì nêu rõ giá cố định trong thời gian thuê là bao nhiêu và đã bao gồm tiền các loại thuế, phí theo quy định của pháp luật: Điện, nước, môi trường…. hay chưa?
Tiền đặt cọc thuê mặt bằng: Các bên nên thỏa thuận chi tiết về mức đặt cọc thuê mặt bằng là bao nhiêu và điều kiện để nhận lại cọc sau khi thanh lý mẫu hợp đồng cho thuê lại mặt bằng kinh doanh.
Phương thức thanh toán: Có thể thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản, có thể thanh toán theo tháng hoặc theo năm hoặc theo nửa năm một lần.
7.4. Thời gian giao nhận mặt bằng; thời hạn cho thuê mặt bằng:
Thời gian giao nhận nhà: Do các bên thỏa thuận.
Thời hạn thuê, gia hạn thuê:
Thời hạn thuê: Phần này nên nêu rõ thời gian thuê là bao nhiêu tháng, năm, bắt đầu từ ngày nào và chấm dứt đến ngày nào. Ngoài ra, cũng nên nêu rõ về thời gian nhận bàn giao cũng như trả nhà theo thỏa thuận.
Gia hạn thuê: Việc gia hạn thuê có thể có hoặc không tùy vào từng thỏa thuận. Bởi vậy, nếu hai bên có thỏa thuận về việc gia hạn thuê cũng nên ghi rõ vào hợp đồng.
7.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên:
a) Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê lại
Bên thuê lại trong hợp đồng cho thuê lại mặt bằng có các quyền lợi như sau:
Yêu cầu bên thuê lại nhận mặt bằng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên thuê lại thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên thuê lại bảo quản, sử dụng mặt bằng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên thuê lại bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.
Cải tạo, nâng cấp mặt bằng cho thuê khi được bên thuê lại đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê lại.
Một số điều khoản cơ bản trong hợp đồng thuê lại mặt bằng kinh doanh – Nguồn: Luật Thái An
Bên cho thuê lại có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây: a) Thanh toán tiền thuê chậm …..tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê lại; b) Sử dụng mặt bằng không đúng mục đích thuê; c) Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng mặt bằng; d) Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại mặt bằng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. Phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác.
Yêu cầu bên thuê lại giao lại mặt bằng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại mặt bằng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Về nghĩa vụ của bên cho thuê lại trong hợp đồng này được quy định bao gồm:
Giao mặt bằng cho bên thuê lại theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng mặt bằng theo đúng công năng, thiết kế.
Bảo đảm cho bên thuê lại sử dụng ổn định mặt bằng trong thời hạn thuê.
Bảo trì, sửa chữa mặt bằng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê lại không bảo trì, sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê lại thì phải bồi thường
Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê lại thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
b) Quyền và nghĩa vụ của bên thuê lại
Đối với bên thuê lại sẽ có những quyền lợi bao gồm:
Yêu cầu bên cho thuê lại giao mặt bằng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên cho thuê lại cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về mặt bằng.
Được đổi mặt bằng đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê lại đồng ý bằng văn bản.
Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê lại trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.
Yêu cầu bên cho thuê lại sửa chữa mặt bằng trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra.
Yêu cầu bên cho thuê lại bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
Bên thuê lại có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây: a) Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê; b) Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý; c) Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Trường hợp này phải báo cho bên kia biết trước …. tháng nếu không có thỏa thuận khác.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Bên thuê lại có các nghĩa vụ cơ bản như sau:
Bảo quản, sử dụng mặt bằng đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.
Thanh toán đủ tiền thuê lại theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
Sửa chữa hư hỏng của mặt bằng do lỗi của mình gây ra.
Trả mặt bằng cho bên cho thuê lại theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ mặt bằng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê lại.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Nghĩa vụ của bên thuê trong hợp đồng thuê lại mặt bằng kinh doanh – Nguồn: Luật Thái An
7.6. Cam kết của các bên
Các bên có thể cam kết về tính trung thực về các thông tin cung cấp…
7.7. Quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng:
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê lại mặt bằng kinh doanh do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng thuê lại mặt bằng kinh doanh có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực.
Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
7.8. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
7.9. Các thỏa thuận khác:
Các bên có thể thỏa thuận các nội dung khác như vấn đề phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại, giải quyết tranh chấp…
Việc chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
Hợp đồng thuê mặt bằng đã hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho bên thuê mặt bằng biết;
Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
Mặt bằng cho thuê không còn;
Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
Mặt bằng cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; mặt bằng cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Bên cho thuê phải thông báo chấm dứt hợp đồng thuê bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
Chấm dứt trong trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Trường hợp một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn thì có trách nhiệm bồi thường.
Ngoài ra, trong một số trường hợp, khi đã hết thời hạn thuê được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hợp đồng thuê nhưng họ không muốn chấm dứt thì các bên thỏa thuận tiếp tục gia hạn hợp đồng thuê mặt bằng.
Trên đây là tổng hợp các quy định về hợp đồng thuê lại mặt bằng kinh doanh – những điều cần biết. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.
10. Dịch vụ luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê và giải quyết tranh chấp của Luật Thái An
Ngày nay, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê, cho thuê, cho thuê lại ngày càng có chiều hướng ngày càng tăng trong thời gian gần đây, trong đó có hợp đồng cho thuê lại mặt bằng.
Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về hợp đồng, soạn thảo hợp đồng cho thuê lại mặt bằng và giải quyết tranh chấp hợp đồng là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Công ty Luật Thái An chuyên cung cấp mọi dịch vụ soạn thảo các mẫu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh, mẫu hợp đồng thuê mặt bằng làm nhà xưởng, mẫu hợp đồng thuê mặt bằng làm văn phòng,… luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng.
Tiến sỹ luật học, Luật sư Nguyễn Văn Thanh là thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam. Lĩnh vực hành nghề chính: * Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình * Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.
Để được Giải đáp pháp luật nhanh - Hãy gọi Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 1900 633 725
Để được Tư vấn luật bằng văn bản – Hãy điền Form gửi yêu cầu (phí tư vấn từ 3.000.000 đ)
Để đượcCung cấp Dịch vụ pháp lý trọn gói – Hãy điền Form gửi yêu cầu (Phí dịch vụ tuỳ thuộc tính chất vụ việc)
Yêu cầu dịch vụ
