Quy định về mua bán đất

Pháp luật đất đai đã có nhiều sửa đổi để phù hợp với yêu cầu thực tiễn đời sống nhất là những quy định mua bán đất đai. Với những điều chỉnh gần đây, Nhà nước đang tạo điều kiện rộng mở đối với các chủ thể mua bán về đất. Để tìm hiểu về vấn đề này, mời bạn đọc tham khảo bài viết dưới đây của Luật Thái An.

1. Cơ sở pháp lý quy định về mua bán đất

Cơ sở pháp lý quy định về mua bán đất là:

• Luật Đất Đai 2013;
• Bộ Luật Dân sự 2015
• Thông tư 111/2013/TT-BTC; Thông tư 92/2015/TT-BTC
• Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP; Thông tư 85/2019/TT-BTC
• Thông tư 04/2020/TT-BTP hướng dẫn Luật Hộ tịch và Nghị định 213/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Hộ tịch

2. Thế nào là mua bán đất?

Mua bán đất là thuật ngữ mà người dân hay sử dụng thể hiện giao dịch về đất đai. Theo đó, bên mua đất sẽ trả cho bên bán một khoản tiền theo như hai bên đã thỏa thuận; bên bán phải giao quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên mua.

Theo quy định của pháp luật thì không có khái niệm “mua bán đất” mà chỉ có “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thể hiện qua việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác khi đáp ứng các điều kiện khi chuyển nhượng.

3. Điều kiện mua bán đất

Để thực hiện việc mua bán đất nông nghiệp, bạn cần xem xét thửa đất đó có đủ điều kiện để thực hiện mua bán hay không. Theo quy định của Luật Đất đai khi mua bán đất nông nghiệp thì cần đáp ứng các điều kiện như sau:

===

• Có Giấy chứng nhận

Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

• Đất không có tranh chấp

Điều 3 Luật Đất đai 2013 đã định nghĩa:

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Theo cách hiểu của các nhà làm luật thì tranh chấp đất đai có hàm nghĩa rất rộng về các quyền: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho thuê… và nghĩa vụ: kê khai đăng ký đất đai, sử dụng đúng mục đích… Vậy hầu hết các tranh chấp phát sinh liên quan tới đất đai đều được coi là tranh chấp đất đai.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Kê biên theo Luật Thi hành án dân sự là một trong các biện pháp cưỡng chế thi hành án. Sau khi bị kê biên thì cơ quan đăng ký đất đai tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký biến động liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất. Điều kiện mua bán đất này là hợp lý bởi khi kê biên thì mọi giao dịch về quyền sử dụng đất đều bị ngăn chặn, đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của người sử dụng đất với người khác.

• Trong thời hạn sử dụng đất.

Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm. Hết thời hạn này, bạn có thể xin gia hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện chung như trên, khi mua bán đất nông nghiệp với từng trường hợp sẽ phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật.

4. Những trường hợp không được mua bán đất

Bạn sẽ không được mua bán đất khi:

• Không có đủ điều kiện thực hiện giao dịch mua bán đất
• Không được nhận chuyển nhượng/mua đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
•  Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống ngoài phân khu đó.
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống ngoài khu vực rừng phòng hộ đó.
• Tổ chức kinh tế, cá nhân không được mua đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ là đồng bào dân tộc thiểu số trong thời hạn 10 năm kể từ khi có quyết định giao đất của Chính phủ.

===

5. Trình tự mua bán đất

Việc mua bán đất là không hề đơn giản và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để đảm bảo khi mua bán đất là hợp pháp, bạn cần phải nắm rõ quy trình mua bán đất. Dưới góc độ của các luật sư tư vấn, chúng tôi sẽ đưa ra tổng thể quy trình mua bán đất bao gồm 05 bước như sau:

• Tìm người mua đất, tìm thửa đất phù hợp
• Kiểm tra, xác minh tính hợp pháp và xác thực hiện trạng của đất
• Ký kết hợp đồng đặt cọc
• Đàm phán ký kết hợp đồng mua bán đất
• Thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi mua bán đất

===>>> Xem thêm:

• Mua bán đất cần giấy tờ gì?
• Quy trình mua bán đất 

6. Nghĩa vụ tài chính khi mua bán đất

Khi thực hiện mua bán đất thì nghĩa vụ tài chính bạn cần thực hiện đó là:

• Thuế thu nhập cá nhân: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
• Lệ phí trước bạ: Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ x  0,5%
• Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).
• ….

===>>> Xem thêm: 

• Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất
• Lệ phí mua bán nhà đất 

7. Những lưu ý khi mua bán đất đai

Hiện nay, pháp luật đát đai dựa trên mục đích sử dụng mà chia thành các loại đất như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng. Với mỗi loại đất khác nhau sẽ có quy chế điều chỉnh khác nhau khi thực hiện mua bán. Tuy nhiên, nắm bắt được nhu cầu của bạn đọc cần biết về những lưu ý khi mua bán đất đai trong từng trường hợp cụ thể, chúng tôi đã đưa ra tư vấn với 4 trường hợp sau:

Đối với trường hợp mua bán đất nông nghiệp thì bạn cần đáp ứng các điều kiện mua bán đất đai tối thiểu được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Bạn cũng lưu ý rằng nếu chỉ đủ các điều kiện trên thì việc mua bán đất vẫn chưa được coi là hợp pháp. Ngoài điều kiện chung thì khi mua bán đất nông nghiệp có rừng đặc dụng, rừng phòng hộ… phải tuân theo điều kiện riêng đối với mỗi trường hợp. Việc mua bán đất nông nghiệp theo đúng trình tự cũng là điều bạn cần quan tâm

===

Đối với trường hợp mua bán đất thổ cư: mọi người thường nhầm lẫn giao dịch về đất thổ cư với đất phân lô, bán nền. Hai khái niệm này là hoàn toàn khác nhau và đương nhiên quy chế điều chỉnh khi thực hiện mua bán cũng khác nhau đòi hỏi bạn cần am hiểu pháp luật.

===

Khi bán đất theo hình thức phân lô, bán nền thì bạn cần đặc biệt quan tâm về điều kiện đất được chuyển nhượng, chủ thể được phép mua bán. Rất nhiều cá nhân, tổ chức đã bị các đối tượng lừa đảo khi mua bán đất theo hình thức phân lô, bán nền.

===

Trên đây là phần tư vấn quy định về mua bán đất của chúng tôi. Từ khi viết bài này các quy định của pháp luật đã có thể thay đổi. Nên để được tư vấn chính xác nhất, bạn vui lòng gọi tới Tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Thái An.

8. Quy định về mua bán đất theo tư vấn của Luật Thái An

Từ bao đời nay, người dân Việt Nam không chỉ coi mảnh đất là tài sản thông thường mà còn là cả cơ ngơi, sự nghiệp, quý trọng đất như “tấc đất, tấc vàng”. Vì vậy, mọi giao dịch về đất, nhất là khi mua bán cần phải rất cẩn thận, tuân thủ chặt chẽ các quy định về mua bán đất của pháp luật. Tuy nhiên, điều này là không dễ dàng khi không phải ai cũng hiểu biết pháp luật trong khi nhiều đối tượng lừa đảo, lợi dụng “nhẹ dạ cả tin” của người nông dân để chiếm đoạt tài sản xảy ra ngày càng nhiều.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp một cách tối ưu nhất, người mua bán đất cần tìm đến đơn vị tư vấn pháp luật uy tín để được hỗ trợ.

HÃY LIÊN HỆ NGAY LUẬT THÁI AN ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VÀ SỬ DỤNG DỊCH VỤ!

• About
• Latest Posts

Nguyễn Văn Thanh

Giám đốc at Công ty Luật Thái An

Tiến sỹ luật học, Luật sư Nguyễn Văn Thanh là thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam.
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình

Latest posts by Nguyễn Văn Thanh (see all)

• Thông báo khẩn cấp về việc mạo danh Công ty Luật Thái An - 23/10/2026
• Luật sư bào chữa tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản - 23/10/2026
• Giấy đăng ký hoạt động của Công ty Luật Thái An - 23/10/2026