Ngày nay, việc đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai đã và đang là một loại hình đầu tư rất tiềm năng được rất nhiều nhà đầu tư chuyên và không chuyên lựa chọn. Tuy nhiên nhiều người còn băn khoăn các vấn đề pháp lý liên quan đến loại bất động sản này. Tổng hợp những quy định pháp lý về bất động sản hình thành trong tương lai sẽ được giải đáp trong bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề bất động sản hình thành trong tương lai
Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề bất động sản hình thành trong tương lai là các văn bản pháp luật sau:
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Luật Đất đai năm 2013;
- Luật Đầu tư năm 2020;
- Nghị định 02/2022/NĐ-CP
2. Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?
Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định bất động sản gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và theo quy định của pháp luật.
Căn cứ khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
“Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Theo đó có thể hiểu, bất động sản hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng gắn liến với đất đai đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng
Việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tương tự như là một hình thức góp vốn để thực hiện dự án, trong đó, người mua sẽ phải bỏ ra một số tiền nhất định để mua quyền sở hữu một phần của dự án đó.
Khi dự án hoàn thành, phần tiền còn lại sẽ được thanh toán và chủ đầu tư sẽ tiến hành trao các loại giấy tờ minh chứng quyền sở hữu tài sản cho người mua và bàn giao lại các cơ sở hạ tầng cho đơn vị quản lý như trong thỏa thuận từ trước.
3. Ai có quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai?
Theo khoản 1 Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này.
=== Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện của bất bất động sản trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm: Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Như vậy, có thể thấy rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước về việc xác định Chủ đầu tư đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai không. Căn cứ Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản quy định như sau: “1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. 2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua. 3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. 4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.” Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về vấn đề thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai như sau: Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Bên bán, bên cho thuê mua có một số quyền và nghĩa vụ cơ bản sau: Bên mua/bên thuê mua có một số quyền và nghĩa vụ cơ bản sau: Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản còn quy định các bên có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Căn cứ khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.” Theo đó, bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng điều kiện nêu trên. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. Lưu ý: Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội. Một số rủi ro thường gặp khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai như sau: Cụ thể là không đáp ứng các điều kiện để chủ đầu tư được phép đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Hiện nay nhiều chủ đầu tư tiến hành các hoạt động huy động vốn trái pháp luật, lách luật bằng các hình thức, tên giao dịch như Thỏa thuận đặt chỗ, thỏa thuận hứa bán, Hợp đồng góp vốn, “ Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”, “ Hợp đồng huy động vốn phát triển dự án và được nhận sản phẩm” dẫn đến vẫn có những thỏa thuận “ngầm”, gây rủi ro cho khách hàng. Trên đây là tổng hợp các quy định về bất động sản hình thành trong tương lai. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này. ===>>> Xem thêm:Mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản: Những điều cần biết === Ngày nay, hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai thông qua việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án bất động sản ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng dự án bất động sản chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp lý nên các nhà đầu tư thường gặp nhiều khó khăn khi thực hiện. Việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, nhà ở, tư vấn kinh doanh bất động sản là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng. ===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai. >>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!4. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
5. Quy định về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
6. Vấn đề thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
7.1. Các quyền và nghĩa vụ cơ bản quy định tại Chương II của Luật Kinh doanh bất động sản
7.2. Một số quyền và nghĩa vụ khác của các bên khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai:
8. Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không?
Về hình thức chuyển nhượng:
Về quyền nghĩa vụ của các bên:
9. Những rủi ro có thể có khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
10. Dịch vụ luật sư tư vấn kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp của Luật Thái An
• Thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam
• Cử nhân luật Đại học Luật Hà Nội
• Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
