Trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc đầu tư xây dựng dự án nhà với nhiều lô đất, sau đó bán cho các đối tương khác nhau là rất phổ biến. Ở nhiều nơi, việc phân lô bán nền xẩy ra ồ ạt khi chưa đủ điều kiện dẫn đến nhiều hệ luỵ cho người mua.
Với tư cách người mua, bạn cần hiểu khi nào được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô/bán nền.
Với tư cách là người bán, bạn cần hiều là khi chưa đủ điều kiện mà tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô/bán nền thì sẽ bị xử phạt hành chính về đất đai.
Chúng tôi sẽ trình bầy cụ thể sau đây:
1. Thế nào là phân lô bán nền?
Pháp luật cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản có thể được Nhà nước giao đất để phát triển hạ tầng cơ sở, hạ tầng kỹ thuật cho mảnh đất đó. Mảnh đất được chia thành các lô để bán cho các đối tượng có nhu cầu.
2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền là gì?
Điều 41 Nghị định 43/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.
2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Như vậy, tổ chức kinh doanh bất động sản chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối bằng hình thức phân lô bán nền sau khi đã hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng và sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Đồng thời dự án bất động sản cũng phải đáp ứng điều kiện khác như phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (điểm a khoản 1 điều 41) và dự án không năm trong các quận nội thành của đô thị đặc biệt (khoản 2 Điều 41 nêu trên).
Khi không thoả mãn một trong 4 điều kiện nêu trên thì doanh nghiệp không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền.
Nếu không đủ điều kiện mà vẫn tiến hành thì sẽ bị xử phạt, chúng tôi sẽ trình bầy sau đây:
3. Khi nào được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền ?
Điểm a Khoản 1 Điều 194 luật Đất đai 2013 quy định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;
Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở chỉ được thực hiện khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, cùng với các điều kiện khác như trình bầy ở trên. Căn cứ vào đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì mới được tiến hành chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
Nếu vi phạm quy định trên thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.
4. Xử phạt tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền thế nào?
Hình thức và mức phạt đối với các hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được quy định tại Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về việc tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Theo đó, mức phạt nặng nhẹ tuỳ thuộc vào mức độ vi phạm (vi phạm 1 điều kiện chịu phạt mức riêng, vi phạm 2 điều kiện trở lên thì chịu mức xử phạt riêng), tuỳ thuộc vào diện tích đất tự ý chuyển nhượng. Cụ thể như sau:
a. Xử phạt chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền không đủ 1 điều kiện:
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
Hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
c) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
d) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên.
b. Xử phạt chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền không đủ 2 điều kiện trở lên:
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phần lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trở lên thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
c) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
d) Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên.
c. Xử phạt chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền khi không lập dự án đầu tư:
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền mà không lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì xử phạt theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 của Chính phủ.
…
d. Khắc phục hậu quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền:
Về khắc phục hậu quả của hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tại điều 21 Nghị định nêu trên có quy định cụ thể như sau:
Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai;
b) Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
c) Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
d) Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 5 Điều 7 của Nghị định này.
Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi về xử phạt khi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Nếu bạn cần được tư vấn chi tiết hơn và được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn Luật đất đai. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.
===>>> Xem thêm: Tự ý chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp bị xử phạt như nào?
===>>> Xem thêm: Xử phạt cơ sở tôn giáo tự ý chuyển quyền sử dụng đất.
Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai là sự lựa chọn rất khôn ngoan. Bạn sẽ hiểu rõ về quyền và lợi ích hợp pháp của mình, từ đó biết cách xử lý đúng đắn trong các tình huống liên quan tới đất đai, nhà ở.
===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai.
Trường hợp bạn có những khúc mắc, thậm chí là tranh chấp liên quan tới nhà ở, đất đai thì luật sư sẽ giúp bạn xử lý các trường hợp đó một cách chuyên nghiệp và có lợi nhất trong khuôn khổ pháp luật cho phép.
Lưu ý
- Bài viết trên được các luật sư và chuyên viên pháp lý của Công ty Luật Thái An – Đoàn Luật sư TP Hà Nội thực hiện phục vụ với mục đích phố biến kiến thức pháp luật cho cộng đồng hoặc nghiên cứu khoa học, không có mục đích thương mại.
- Bài viết căn cứ các quy định của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, tại thời điểm Bạn đọc bài viết này, rất có thể các quy định pháp luật liên quan đã bị sửa đổi, thay thế hoặc hết hiệu lực.
- Để giải đáp mọi vấn đề pháp lý từng vụ việc, Bạn hãy liên hệ với Công ty Luật Thái An qua Tổng đài tư vấn pháp luật hoặc gửi Email theo địa chỉ contact@luatthaian.vn. Bạn cũng có thể để lại tin nhắn, yêu cầu trên website của Công ty Luật Thái An nếu cần sử dụng dịch vụ luật sư.
• Có hơn 20 năm công tác giảng dạy tại Thái Nguyên
• Thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam
• Tốt nghiệp khóa đào tạo Học Viện Tư Pháp - Bộ Tư Pháp
Thẻ Luật sư số 12260/LS cấp tháng 8/2017
• Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Thương mại, Hôn nhân và gia đình, Đất đai
* Tố tụng: Dân sự, Hình sự, Kinh doanh thương mại, Hành chính, Lao động
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.