Vì nhiều lý do mà nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau là có. Nhu cầu đó cũng xuất phát từ nhu cầu dồn điền đổi thửa của người nông dân và được Nhà nước ủng hộ trong chiến dịch hiện đại hoá sản xuất nông nghiệp. Vậy pháp luật quy định về vấn đề này như thế nào ? Hãy cùng tìm hiểu sau đây:
Câu hỏi của khách hàng
Chào luật sư. Tôi tên là Quân, hiện đang cư trú tại Đồng Hỷ, Thái Nguyên. Tôi có một thắc mắc về vấn đề thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp như sau. Bố mẹ tôi có 3 sào ruộng(nhà tôi trồng lúa trên đó) nằm ngay sát mặt đường quốc lộ 3, khi tôi lấy vợ và có gia đình riêng thì bố mẹ cho tôi 3 sào ruộng đó và đã sang tên cho tôi. Tuy nhiên ruộng cách xa nhà tôi.
Hôm qua anh hàng xóm (anh T) có đề nghị với tôi là đổi ruộng cho nhau vì anh ấy cũng có 3 sào ruộng nhưng lại ở cạnh nhà tôi. Ruộng của chúng tôi đều cùng một tổ dân phố thuộc thị trấn. Tôi thấy khá hợp lý và muốn đổi ruộng cho anh ấy nhưng không biết có cần phải thực hiện thủ tục gì theo quy định của pháp luật không? Rất mong được luật sư tư vấn luật đất đai cho tôi.
Luật Thái An trả lời
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi. Về vấn đề thủ tục đổi đất nông nghiệp, chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:
1. Cơ sở pháp lý quy định đổi đất nông nghiệp
Cơ sở pháp lý điều chỉnh việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là các văn bản pháp luật sau đây:
- Luật đất đai 2013;
- Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.
2. Có được đổi đất nông nghiệp cho nhau không?
Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất nông nghiệp có thể được đổi đất nông nghiệp cho nhau, tuy nhiên phải phù hợp với các quy định của pháp luật được quy định tại Khoản 1, Điều 167 và điểm b Khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai.
Cụ thể như sau:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân là không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật Đất đai, mà trường hợp đối với đất trồng lúa đó là:
“1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác”.
Như vậy, bạn có 3 sào ruộng bắc bộ (1,08 ha) muốn chuyển đổi đất nông nghiệp theo quy định của Luật đất đai năm 2013, bạn hoàn toàn được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với anh T.
Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa” thực hiện theo quy định tại Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai.
===>>> Xem thêm: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Hồ sơ xin chuyển đổi đất quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hồ sơ xin chuyển đổi đất quyền sử dụng đất nông nghiệp được chia thành hai trường hợp:
a. Trường hợp không thực hiện cấp đồng loạt:
Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;
- Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
b. Trường hợp thực hiện cấp đổi đồng loạt:
Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK của từng hộ gia đình, cá nhân;
- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng;
- Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
- Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của UBND cấp xã đã được UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phê duyệt;
- Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có).
4. Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính là:
- Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Cơ quan trực tiếp thực hiện thủ tục hành chính: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
- Cơ quan phối hợp (nếu có): Ủy ban nhân dân cấp xã.
5. Trình tự thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất nông nghiệp như thế nào?
Trình tự thủ tục thực hiện gồm các 7 bước như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ chuyển đổi đất quyền sử dụng đất nông nghiệp
Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của pháp luật.
Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển đổi đất quyền sử dụng đất nông nghiệp
Có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu (đối với cá nhân, hộ gia đình), UBND xã sẽ chuyển hồ sơ lên huyện. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính pháp lý và nội dung hồ sơ:
- Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì người nhận hồ sơ viết giấy biên nhận hồ sơ giao cho người nộp.
- Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì hướng dẫn để người đến nộp bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Trong thời gian không quá một (01) ngày, bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển hồ sơ cho bộ phận chuyên môn.
Bước 3: Kiểm tra, thẩm tra, xác nhận hồ sơ chuyển đổi đất quyền sử dụng đất nông nghiệp
Trong thời gian không quá bốn (04) ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của người đề nghị cấp Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra, xác nhận đủ điều kiện cấp đổi Giấy chứng nhận sau đó trình hồ sơ thông qua bộ phận Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày.
Bước 4: Trình duyệt hồ sơ chuyển đổi đất quyền sử dụng đất nông nghiệp
Trong thời gian không quá hai (02) ngày, bộ phận Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Chủ tịch UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận.
Bước 5: Phê duyệt hồ sơ chuyển đổi đất quyền sử dụng đất nông nghiệp
Trong thời gian không quá hai (02) ngày, Chủ tịch UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận đồng thời chuyển hồ sơ và Giấy chứng nhận cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Bước 6: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong thời gian không quá một (01) ngày, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người được cấp Giấy chứng nhận.
Bước 7: Trả kết quả thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Khi đến nhận kết quả, người nhận phải xuất trình giấy biên nhận hồ sơ. Bộ phận trả kết quả kiểm tra giấy biên nhận hồ sơ, giấy giới thiệu và giấy uỷ quyền (nếu có), hướng dẫn người nhận kết quả nộp phí, lệ phí, yêu cầu người đến nhận ký nhận vào sổ theo dõi và trả kết quả cho người đến nhận.
===>>> Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
6. Thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Thời gian thực hiện là không quá mười (10) ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày.
7. Phí và lệ phí chuyển đổi đất quyền sử dụng đất nông nghiệp
Người làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải đóng các loại phí và lệ phí sau:
- Phí thẩm định hồ sơ:
- Lệ phí địa chính:
5. Tóm tắt ý kiến tư vấn về thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Bạn Quân có 3 sào ruộng bắc bộ muốn chuyển đổi với 3 sào ruộng bắc bộ khác của anh T. Hai bạn cùng sinh sống và có quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một thị trấn vì vậy hai bạn hoàn toàn có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau.
Hai bạn tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp sau đó chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện các nội dung công việc theo quy định của pháp luật về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hai bạn.
Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi về việc chuyển đổi đất nông nghiệp. Xin lưu ý là sau thời điểm đăng bài này, các quy định của luật pháp có thể đã thay đổi. Hãy gọi điện tới TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT để được hỗ trợ kịp thời!
6. Dịch vụ tư vấn luật và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở của Luật Thái An
Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai là sự lựa chọn rất khôn ngoan. Bạn sẽ hiểu rõ về quyền và lợi ích hợp pháp của mình, từ đó biết cách xử lý đúng đắn trong các tình huống liên quan tới đất đai, nhà ở.
===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai.
Trường hợp bạn có những khúc mắc, thậm chí là tranh chấp liên quan tới nhà ở, đất đai luật sư sẽ giúp bạn xử lý các trường hợp đó một cách chuyên nghiệp và có lợi nhất trong khuôn khổ pháp luật cho phép.
Lưu ý:
- Bài viết trên được các luật sư và chuyên viên pháp lý của Công ty Luật Thái An – Đoàn Luật sư TP Hà Nội thực hiện phục vụ với mục đích phố biến kiến thức pháp luật cho cộng đồng hoặc nghiên cứu khoa học, không có mục đích thương mại.
- Bài viết căn cứ các quy định của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, tại thời điểm Bạn đọc bài viết này, rất có thể các quy định pháp luật liên quan đã bị sửa đổi, thay thế hoặc hết hiệu lực.
- Để giải đáp mọi vấn đề pháp lý liên quan hoặc cần ý kiến pháp lý chuyên sâu cho từng vụ việc, Bạn hãy liên hệ với Công ty Luật Thái An qua Tổng đài tư vấn luật đất đai hoặc gửi Email theo địa chỉ contact@luatthaian.vn. Bạn cũng có thể để lại tin nhắn, điền thông tin yêu cầu trên website https://luatthaian.vn/ nếu cần sử dụng dịch vụ luật sư của chúng tôi.
HÃY LIÊN HỆ NGAY ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VÀ SỬ DỤNG DỊCH VỤ!
• Có hơn 20 năm công tác giảng dạy tại Thái Nguyên
• Thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam
• Tốt nghiệp khóa đào tạo Học Viện Tư Pháp - Bộ Tư Pháp
Thẻ Luật sư số 12260/LS cấp tháng 8/2017
• Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Thương mại, Hôn nhân và gia đình, Đất đai
* Tố tụng: Dân sự, Hình sự, Kinh doanh thương mại, Hành chính, Lao động
Yêu cầu dịch vụ
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.