Môi giới bất động sản là lĩnh vực hoạt động sôi nổi nhất trên thị trường Việt Nam hiện nay, thu hút sự quan tâm đặc biệt của người dân. Vậy làm thể nào để thành lập các doanh nghiệp một cách hợp pháp ? Để giải đáp thắc mắc về vấn đề này, trong bài viết này, Công ty Luật Thái An được đánh giá là công ty luật có chiều sâu về kiến thức và kinh nghiệm, luôn đem đến sự hài lòng cho khách hàng, chúng tôi xin tư vấn thủ tục thành lập công ty tư vấn môi giới bất động sản vốn nước ngoài.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh

Cơ sở pháp lý điều chỉnh việc thành lập công ty tư vấn môi giới bất động sản vốn nước ngoài là các văn bản pháp luật sau đây:

• Luật đầu tư 2014;
• Luật doanh nghiệp 2014;
• Nghị định 78/2015/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp;
• Nghị định 118/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đầu tư;
• Quyết định 10/2007/QĐ-TTg ban hành hệ thống ngành kinh tế của Việt Nam;
• Biểu cam kết của Việt Nam trong WTO;
• Các Hiệp định tự do thương mại song phương và đa phương mà Việt Nam tham gia (FTAs);
• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

2. Ngành nghề tư vấn môi giới bất động sản

Tư vấn, môi giới bất động sản gồm các hoạt động sau:

• Hoạt động của các đại lý kinh doanh bất động sản và môi giới;
• Trung gian trong việc mua, bán hoặc cho thuê bất động sản trên cơ sở phí hoặc hợp đồng;

Theo Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam, mã ngành cấp 4 là 6820.

3. Điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện đối bất kỳ doanh nghiệp nào, cho dù là doanh nghiệp Việt Nam hay nước ngoài. Các điều kiện đó là:

a. Điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản

Căn cứ Luật kinh doanh bất động sản 2014:

“Điều 62. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.”

b. Điều kiện kinh doanh sàn môi giới bất động sản

Căn cứ Luật kinh doanh bất động sản 2014:

“Điều 69. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.

2. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

3. Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.”

4. Các hình thức đầu tư nước ngoài để kinh doanh môi giới bất động sản

Nhà đầu tư nước ngoài có thể lựa chọn một trong các hình thức sau:

• Thành lập công ty 100% vốn nước ngoài, chi tiết có tại Thủ tục thành lập công ty 100% vốn nước ngoài.
• Liên doanh với công ty Việt Nam: chi tiết có tại bài viết Thành lập công ty liên doanh
• Góp vốn (mua cổ phần, phần vốn góp) vào công ty Việt Nam: môi giới bất động sản không phải là ngành nghề có điều kiện đối với đầu tư nước ngoài nên không cần xin chấp thuận của Sở Kế hoạch đầu tư nơi công ty Việt Nam đặt trụ sở. Nhưng nếu việc góp vốn dẫn tới việc đầu tư nước ngoài chiếm từ 51% vốn điều lệ thì vẫn phải xin chấp thuận của Sở Kế hoạch đầu tư. Chi tiết có tại bài viết Chuyển nhượng vốn cho người nước ngoài.

5. Các bước thực hiện đầu tư

Nếu thành lập tổ chức kinh tế mới với vốn nước ngoài chiếm từ 51% trở lên thì phải qua hai bước như sau:

a. Xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư:

Về thẩm quyền cấp:

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đầu tư được quy định như sau:

• Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với các dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
• Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với các dự án đầu tư ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
• Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi nhà đầu tư đặt hoặc dự kiến đặt trụ sở chính hoặc văn phòng điều hành để thực hiện dự án đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư sau đây:
  • Dự án đầu tư thực hiện trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
  • Dự án đầu tư thực hiện ở trong và ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế.

Về hồ sơ xin cấp

Hồ sơ thành lập công ty 100% vốn nước ngoài gồm các giấy tờ sau:

• Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư; Đề xuất dự án đầu tư
• Báo cáo tài chính được kiểm toán 02 năm gần nhất của nhà đầu tư hoặc sao kê tài khoản ngân hàng cho thấy nhà đầu tư đã có đủ hoặc nhiều hơn số vốn điều lệ
• Quyết định đầu tư vào Việt Nam
• Thư bổ nhiệm người đại diện quản lý vốn
• Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh/doanh nghiệp hoặc mã số doanh nghiệp hoặc số Giấy phép đầu tư/Giấy chứng nhận đầu tư/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương
• Điều lệ công ty mẹ
• Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với Người đại diện quản lý vốn NĐT
• Đề xuất nhu cầu sử dụng đất. Trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư.
• Các giấy phép khác liên quan tới địa điểm (nếu có)

Hồ sơ thành lập công ty liên doanh cần có thêm các giấy tờ về bên Việt Nam tham gia liên doanh, hợp đồng liên doanh.

Về thời gian:

Thời gian xử lý là khoảng 15 ngày làm việc.

b. Xin Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp:

Sau khi có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, bước tiếp theo là xin Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp để thành lập công ty thực hiện dự án đầu tư đã được cấp phép, quá trình này sẽ tương tự như đối với một công ty Việt Nam.

Bạn có thể chọn một trong các loại hình công ty dưới đây. Để biết rõ về đặc điểm từng loại hình công ty, hồ sơ và thủ tục thành lập, bạn vui lòng tham khảo:

• Thủ tục thành lập công ty cổ phần
• Thủ tục thành lập công ty THNN một thành viên
• Thủ tục thành lập công ty THNN hai thành viên trở lên

Thời gian xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp là 5 ngày làm việc.

Một số lưu ý như sau:

Về ngành nghề kinh doanh:

Cạn cần chỉ ra mã ngành cấp 4 đối với môi giới bất động sản, đó là 6820.

Về vốn điều lệ:

Ngoài một số ngành nghề đặc biệt (thí dụ, kinh doanh bất động sản) mà pháp luật có quy định mức vốn tổi thiểu (hay còn gọi là “vốn pháp định”), còn thì nhìn chung không có quy định vốn điều lệ tối thiểu là bao nhiêu.

Tuy nhiên, vốn điều lệ cần để ở mức hợp lý để đảm bảo trang trải các chi phí vận hành công ty. Vốn điều lệ sẽ quyết định mức lệ phí môn bài phải nộp hàng năm (chi tiết bên dưới). Mặt khác thì nếu để mức vốn điều lệ quá thấp sẽ giảm uy tín của công ty khi tham gia đấu thầu.

Đối với công ty có vốn nước ngoài, nếu để vốn thấp, nguy cơ không được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là cao. Nhà đầu tư nước ngoài cũng cần chứng minh đã có đủ điều kiện góp vốn khi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Về địa điểm đặt trụ sở công ty:

Cần chuẩn bị Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê địa điểm; lưu ý: không được đặt trụ sở công ty tại căn hộ chung cư.

Về người đại diện theo pháp luật:

Luật Doanh nghiệp 2014 cho phép Công ty có thể có nhiều hơn một người đại diện theo pháp luật. Chức danh của người này có thể là Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc, Giám đốc hay một chức danh khác theo Điều lệ công ty quy định.

6. Xin giấy phép con

Nếu bạn kinh doanh sàn giao dịch bất động sản thì phải làm thủ tục xin giấy phép thành lập sàn bất động sản:

Thẩm quyền cấp phép:

Sở xây dựng có thẩm quyền cấp giấy phép sàn giao dịch bất động sản.

Hồ sơ:

Hồ sơ xin giấy phép thành lập sàn giao dịch bất động sản gồm các tài liệu sau đây:

• Bản sao công chứng Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh;
• Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
• Danh sách và bản sao công chứng chứng chỉ hành nghề môi giới của tất cả các nhân viên môi giới bất động sản; bản sao công chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản;
• Bản sao công chứng giấy chứng nhận hoàn thành khóa học về quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản (nếu có);
• Bản sao công chứng (hoặc bản sao kèm theo bản gốc để đối chiếu) giấy tờ chứng minh về địa điểm và diện tích của sàn giao dịch bất động sản;
• Bản sao có chứng thực các giấy tờ về thành lập sàn giao dịch bất động sản (bao gồm: Quyết định thành lập sàn giao dịch bất động sản; Quyết định bổ nhiệm người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản).

7. Các vấn đề liên quan tới kế toán, tài chính đối với công ty môi giới bất động sản

a. Lập hồ sơ khai thuế ban đầu

Khi nhận được Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, doanh nghiệp thực hiện đăng ký hồ sơ khai thuế ban đầu tại Chi cục thuế quận/huyện nơi doanh nghiệp đặt trụ trở chính, đồng thời làm thủ tục đặt in và phát hành hóa đơn. Để biết thêm chi tiết, mời bạn tham khảo bài viết Thủ tục đăng ký hồ sơ khai thuê ban đầu.

Đối với công ty có vốn đầu tư nước ngoài: Việc lập hồ sơ kê khai thuế ban đầu được tiến hành tại Cục thuế cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương.

b. Các loại thuế và phí cơ bản phải nộp

Công ty môi giới bất động sản phải nộp các loại thuế sau:

• Lệ phí môn bài:
  • Công ty có vốn điều lệ hoặc vốn đầu tư trên 10 tỷ đồng: 3.000.000 (ba triệu) đồng/năm;
  • Công ty có vốn điều lệ hoặc vốn đầu tư từ 10 tỷ đồng trở xuống: 2.000.000 (hai triệu) đồng/năm;
• Thuế VAT: thuế suất 10% đối với hàng hóa, dịch vụ công ty cung cấp. Để hiểu hơn về VAT, bạn hãy đọc bài viết Các vấn đề cơ bản về thuế giá trị gia tăng.
• Thuế thu nhập doanh nghiệp: thuế suất 20% đối với doanh thu của công ty sau khi trừ chi phí hợp lệ. Lưu ý, nếu trong ba năm đầu doanh nghiệp chưa phát sinh doanh thu thì không phải chịu thuế.
• Thuế thu nhập cá nhân của nhân viên công ty theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân
• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Áp dụng nếu doanh nghiệp sử dụng đất phi nông nghiệp với mục đích kinh doanh. Bạn có thể tham khảo bài viết Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

8. Ưu đãi đầu tư đối với công ty môi giới bất động sản ?

Công ty môi giới bất động sản được hưởng ưu đãi nếu:

• Dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn:
  • Hưởng thuế suất 10% trong 15 năm, miễn thuế tối đa 4 năm, giảm 50% số thuế phải nộp tối đa không quá 9 năm tiếp theo
  • Miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố định.
  • Miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Nếu thuê đất, mặt nước từ Nhà nước: Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong 11 năm tiếp theo thời gian được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước của thời gian xây dựng cơ bản
• Dự án tại khu kinh tế, khu công nghệ cao (kể cả khu công nghệ thông tin tập trung được thành lập theo quy định của Chính phủ) không áp dụng đối với dự án đầu tư tại các khu công nghiệp, khu chế xuất thuộc các quận nội thành của đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I trực thuộc trung ương và các đô thị loại I trực thuộc tỉnh:
  • Hưởng thuế suất 10% trong 15 năm, miễn thuế tối đa 4 năm, giảm 50% số thuế phải nộp tối đa không quá 9 năm tiếp theo
  • Nếu thuê đất, mặt nước từ Nhà nước: Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quyết định của Chính phủ
• Dự án tại khu công nghiệp, khu chế xuất (trừ các khu công nghiệp tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội thuận lợi):
  • Hưởng thuế suất 10% trong 15 năm, miễn thuế tối đa 2 năm, giảm 50% số thuế phải nộp tối đa không quá 4 năm tiếp theo.
  • Nếu thuê đất, mặt nước từ Nhà nước: Giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quyết định của Chính phủ
• Doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư mới tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn:
  • Hưởng thuế suất 20% trong 15 năm; miễn thuế tối đa không quá hai năm, giảm 50% số thuế phải nộp không quá bốn năm tiếp theo.
  • Miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố định
  • Giảm 50% thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Nếu thuê đất, mặt nước từ Nhà nước: Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong 7 năm tiếp theo thời gian được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước của thời gian xây dựng cơ bản
• Dự án đầu tư tại vùng nông thôn sử dụng từ 500 lao động trở lên (không bao gồm lao động làm việc không trọn thời gian và lao động có hợp đồng lao động dưới 12 tháng):
  • Hưởng thuế suất 20% trong 15 năm.
  • Miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố định
  • Giảm 50% thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Bạn hãy tham khảo Danh sách địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.

Thời gian miễn thuế, giảm thuế được tính từ năm đầu tiên có thu nhập chịu thuế từ dự án đầu tư, trường hợp không có thu nhập chịu thuế trong ba năm đầu, kể từ năm đầu tiên có doanh thu từ dự án thì thời gian miễn thuế, giảm thuế được tính từ năm thứ tư.

9. Các vấn đề về lao động và bảo hiểm đối với công ty môi giới bất động sản

a. Hợp đồng lao động

Công ty cần ký hợp đồng lao động theo các quy định tại Điều 15 Bộ luật Lao động 2012 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Khi ký Hợp đồng lao động cần lưu ý các vấn đề sau:

• Chủ thể của hợp đồng lao động
• Nội dung cơ bản của hợp đồng lao động
• Thời hạn của hợp đồng lao động…
• …

b. Nội quy lao động, Thỏa ước lao động tập thể

Theo quy định của pháp luật, công ty có từ 10 nhân viên trở lên phải có Nội quy lao động đăng ký với Sở Lao động Thương binh Xã hội nơi công ty đặt trụ sở. Nội quy sẽ là căn cứ cho các quyết định của công ty về kỷ luật, khen thưởng, sa thải …người lao động. Bạn có thể tham khảo bài viết Soạn thảo và đăng ký Nội quy lao động.

Các công ty lớn với số hàng trăm nhân viên nên có Thỏa ước lao động tập thể. Doanh nghiệp khởi nghiệp nên tham khảo ý kiến của luật sư về cách xây dựng Thỏa ước lao động tập thể để “đôi bên cùng có lợi”, ngăn ngừa tranh chấp lao động.

c. Bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp…

Công ty có nghĩa vụ nộp các loại bảo hiểm (Bảo hiểm xã hội (BHXH), Bảo hiểm y tế (BHYT) và bảo hiểm thất nghiệp (BHTN) cho người lao động khi ký hợp đồng lao động có thời hạn từ 3 tháng trở lên.

d. Giấy phép lao động đối với người nước ngoài:

Theo quy định của Luật lao động, công dân nước ngoài vào làm việc tại Việt Nam phải có Giấy phép lao động. Nếu không có giấy phép lao động, người lao động sẽ bị trục xuất khỏi lãnh thổ Việt Nam theo quy định của Chính phủ. Ngoài ra, người sử dụng lao động sử dụng công dân nước ngoài mà không có giấy phép lao động làm việc cho mình thì bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Một số trường hợp không phải xin giấy phép, bạn tham khảo bài viết Các trường hợp người nước ngoài không phải xin giấy phép lao động.

10. Dịch vụ thành lập công ty môi giới bất động sản

Luật pháp Việt Nam có những quy định chặt chẽ về hoạt động đầu tư nói chung và hoạt động đầu tư nước ngoài tại Việt Nam nói riêng. Nếu không am hiểu pháp luật đầu tư Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài dễ dàng có những hành vi vi phạm pháp luật và phải gánh rủi ro pháp lý. Để được tư vấn một cách đầy đủ, nhà đầu tư nước ngoài nên tham khảo dịch vụ của chúng tôi.

Lưu ý

• Bài viết trên được các luật sư và chuyên viên pháp lý của Công ty Luật Thái An – Đoàn Luật sư TP. Hà Nội thực hiện phục vụ với mục đích phố biến kiến thức pháp luật cho cộng đồng hoặc nghiên cứu khoa học, không có mục đích thương mại.
• Bài viết căn cứ các quy định của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, tại thời điểm Bạn đọc bài viết này, rất có thể các quy định pháp luật đã bị sửa đổi hoặc thay thế.
• Để giải đáp pháp lý cho từng vụ việc, Bạn hãy liên hệ với Công ty Luật Thái An qua Tổng đài tư vấn pháp luật. Nếu bạn cần dịch vụ, Bạn để lại tin nhắn hoặc gửi thư tới contact@luatthaian.vn.

CÔNG TY LUẬT THÁI AN
Đối tác pháp lý tin cậy

• Giới thiệu tác giả
• Bài viết mới nhất

Nguyễn Văn Thanh

Giám đốc at Công ty Luật Thái An

Tiến sỹ luật học, Luật sư Nguyễn Văn Thanh là thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam.
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình

Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)

• Luật sư bảo vệ thành công vụ án tranh chấp đất đai có nguồn gốc từ ông cha để lại - 11/10/2023
• Hợp đồng thuê căn hộ chung cư - 08/07/2023
• Luật sư bào chữa tội tham ô tài sản với 3 hướng là gì? - 08/05/2023