Hiện nay, tại nhiều khu vực, đặc biệt là các đô thị lớn, hệ thống chung cư với các căn hộ cao cấp xuất hiện ngày càng nhiều. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có không ít khu chung cư, nhà ở cũ kỹ, đã hết niên hạn sử dụng với hệ thống hạ tầng xuống cấp, cần phải phá dỡ. Trong bài viết dưới đây, Công ty Luật Thái An sẽ tư vấn trả lời câu hỏi: Khi nào phải phá dỡ nhà chung cư và mức hỗ trợ đối với chủ nhà trong trường hợp này?
Câu hỏi của khách hàng: Khi nào phải phá dỡ nhà chung cư và mức hỗ trợ đối với chủ nhà?
Chào luật sư. Tôi tên là Hoàng Văn Quang .Tôi là một vấn đề thắc mắc về phá dỡ nhà ở mong Luật sư giải đáp như sau: Gia đình tôi hiện sống trong khu chung cư xây dựng cách đây gần 40 năm, hiện nay đã xuống cấp. Tôi nghe nói là UBND phường đang vận động người dân di dời để nhà nước phá dỡ nhà chung cư.
Tôi thắc mắc là luật pháp quy định về các trường hợp buộc phải phá dỡ nhà ở như thế nào ? Kính nhờ Luật sư công ty Luật Thái an giải đáp.
Luật Thái An trả lời câu hỏi của khách hàng:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi. Chúng tôi xin trả lời như dưới đây:
1. Cơ sở pháp lý để trả lời câu hỏi: Khi nào phải phá dỡ nhà chung cư? Chủ nhà được hỗ trợ thế nào?
Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề phá dỡ nhà chung cư là Luật Nhà ở 2014.
2. Khi nào phải phá dỡ nhà chung cư?
Luật nhà ở 2014 quy định rất rõ năm trường hợp phải phá dỡ nhà ở như sau:
-
Nhà ở phải phá dỡ do hư hỏng nặng, có khả năng sập đổ cao, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng và phải có kết luận kiểm định chất lượng nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc nhà ở phải tháo dỡ trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai.
-
Nhà chung cư hư hỏng tuy chưa bắt buộc phải phá dỡ nhà ở nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở khác thuộc diện bị phá dỡ.
-
Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ để cơ quan nhà nước thu hồi đất.
-
Nhà ở phải phá dỡ do xây dựng trên đất không phải đất ở hoặc xây dựng trong khu vực cấm xây dựng.
-
Các trường hợp khác mà pháp luật xây dựng quy định bắt buộc phải phá dỡ nhà ở.
Khu chung cư bạn ở xây dựng đã lâu nên xuống cấp. Nếu nó hưng hỏng nặng, có khả năng sập đổ cao và không an toàn cho người sử dụng thì sẽ buộc phải phá dỡ, nên gia đình bạn phải di chuyển. Mặt khác, nêu tòa nhà bạn ở chưa ở mức hư hỏng gây mất an toàn cho cư dân, nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo cho đồng bộ với các tòa nhà khác trong cùng khu mà bị phá dỡ, thì cũng buộc phải phá dỡ.
3. Ai có trách nhiệm phá dỡ nhà chung cư?
Căn cứ quy định tại Điều 93 Luật nhà ở 2014, những chủ thể sau có trách nhiệm phá dỡ nhà ở:
- Chủ sở hữu nhà ở/người đang quản lý, sử dụng nhà.
- Trường hợp giải tỏa nhà ở để xây dựng lại nhà mới hoặc công trình khác thì chủ đầu tư công trình là chủ thể có trách nhiệm phá dỡ nhà ở.
Chủ sở hữu nhà có thể tự phá dỡ nhà ở nếu có đủ năng lực phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật. Trường hợp không đủ năng lực thì phải thuê bên thứ ba có năng lực về xây dựng phá dỡ.
Đối với trường hợp phá dỡ nhà ở là chung cư thì phải đáp ứng được quy định về phá dỡ nhà chung cư theo quy định từ Điều 111 Đến 116 của Luật nhà ở 2014.
Căn cứ vào phân tích trên thì chủ đầu tư công trình xây dựng lại khu chung cư có trách nhiệm phá dỡ nhà.
4. Yêu cầu khi phá dỡ nhà chung cư là gì?
Pháp luật quy định khi phá dỡ nhà ở cũng cần phải đảm bảo những yêu cầu nhất định mà gia đình bạn cần lưu ý như sau:
- Trước khi phá dỡ nhà ở phải di chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ.
- Trong khu vực phá dỡ nhà ở phải có biển báo và phải tách biệt với khu vực xung quanh. Trong quá trình phá dỡ nhà ở phải đảm bảo an toàn cho con người, tài sản, các công trình xung quanh không thuộc diện phá dỡ.
- Bảo đảm vệ sinh môi trường xung quanh.
- Nghiêm cấm hành vi phá dỡ nhà ở trong khu dân cư từ 12 đến 13 giờ trưa và từ 22 giờ đêm đến 05 giờ sáng trừ các trường hợp khẩn cấp.
Do vậy, bạn có thể thấy là bạn cần chuẩn bị một chỗ ở mới để chuyển ra trước khi việc phá dỡ nhà chung cư được thực hiện. Tuy nhiên thì dự án cải tạo xây dựng lại khu chung cư sẽ hỗ trợ người dân thực hiện việc này một cách thuận lợi cho cả đôi bên. Cụ thể chúng tôi trình bầy dưới đây.
5. Chỗ ở của chủ sở hữu khi phá dỡ nhà chung cư bố trí thế nào?
Khi phá dỡ nhà ở thì đương nhiên chủ sở hữu nhà ở đang bị phá dỡ phải có chỗ ở mới để đảm bảo cuộc sống bình thường. Điều 116 Luật nhà ở 2014 quy định về chỗ ở của chủ sở hữu nhà chung cư khi phá dỡ nhà ở như sau:
“Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:
a) Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật này;
b) Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.”
Như vậy là pháp luật đưa ra hai hướng xử lý theo đó chủ căn hộ bị phá dỡ có thể được tái định cư ở một nơi khác hoặc bố trí tái định cư tại chỗ.
6. Hỗ trợ khác cho chủ sở hữu khi phá dỡ nhà chung cư thế nào?
Điều 116 Luật nhà ở 2014 cũng quy định:
“Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên;
Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng;
Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định tại khoản này, người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.”
Như vậy, nếu có sự chệnh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì hai bên (chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp nhận cải tạo, xây dựng lại dự án chung cư) có thể thỏa thuận, nhà nước không áp đặt hay ép buộc cư dân.
Ngoài việc được hỗ trợ tái định cư, chủ sở hữu bị phá dỡ nhà chung cư còn được bồi thường và hỗ trợ.
Trên đây là phần phân tích của chúng tôi về phá dỡ nhà chung cư. Nếu bạn cần được tư vấn chi tiết hơn và được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn luật đất đai và luật nhà ở – luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.
7. Dịch vụ luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở của Luật Thái An
Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai là rất khôn ngoan vì bạn sẽ hiểu rõ hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình, từ đó biết cách xử lý đúng đắn trong các tình huống liên quan tới đất đai, nhà ở. Bãn hãy xem bài viết Dịch vụ tư vấn đất đai, nhà ở của Luật Thái An.
HÃY LIÊN HỆ NGAY ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VÀ SỬ DỤNG DỊCH VỤ!
• Có hơn 20 năm công tác giảng dạy tại Thái Nguyên
• Thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam
• Tốt nghiệp khóa đào tạo Học Viện Tư Pháp - Bộ Tư Pháp
Thẻ Luật sư số 12260/LS cấp tháng 8/2017
• Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Thương mại, Hôn nhân và gia đình, Đất đai
* Tố tụng: Dân sự, Hình sự, Kinh doanh thương mại, Hành chính, Lao động
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.