Việc thực hiện chuyển nhượng/mua bán đất nông nghiệp được diễn ra thường xuyên. Quy chế pháp lý về vấn đề này cũng có nhiều thay đổi phù hợp với đòi hỏi, nhu cầu thực tiễn xã hội của người sử dụng đất. Với bài viết mua bán đất nông nghiệp dưới đây, Luật Thái An hi vọng sẽ cung cấp đến bạn đọc kiến thức cơ bản nhất khi thực hiện mua bán đất nông nghiệp.
1. Cơ sở pháp lý quy định việc mua bán đất nông nghiệp
Cơ sở pháp lý quy định việc mua bán đất nông nghiệp là:
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Nghị định 148/2020/NĐ-CP
2. Đất nông nghiệp bao gồm mấy loại đất?
Nhà nước chia đất ra nhiều loại tùy vào đặc điểm đất, mục đích sử dụng… Theo đó có đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng. Đất nông nghiệp bao gồm các loại đất như sau:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
===>>> Xem thêm: Những trường hợp không được mua bán đất
3. Điều kiện mua bán đất nông nghiệp
Để thực hiện việc mua bán đất nông nghiệp, bạn cần xem xét thửa đất đó có đủ điều kiện để thực hiện mua bán đất nông nghiệp hay không. Theo quy định của Luật Đất đai khi mua bán đất nông nghiệp thì cần đáp ứng các điều kiện như sau:
===>>> Xem thêm: Điều kiện mua bán đất
- Có Giấy chứng nhận khi mua bán đất nông nghiệp
Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
- Đất không có tranh chấp
Điều 3 Luật Đất đai 2013 đã định nghĩa:
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Theo cách hiểu của các nhà làm luật thì tranh chấp đất đai có hàm nghĩa rất rộng về các quyền: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho thuê… và nghĩa vụ: kê khai đăng ký đất đai, sử dụng đúng mục đích… Vậy hầu hết các tranh chấp phát sinh liên quan tới đất đai đều được coi là tranh chấp đất đai.
===>>> Xem thêm: Những lưu ý khi mua bán đất thổ cư
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Kê biên theo Luật Thi hành án dân sự là một trong các biện pháp cưỡng chế thi hành án. Sau khi bị kê biên thì cơ quan đăng ký đất đai tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký biến động liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm. Hết thời hạn này, bạn có thể xin gia hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện chung như trên, khi mua bán đất nông nghiệp với từng trường hợp sẽ phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật.
===>>> Xem thêm: Lệ phí mua bán nhà đất
4. Mua bán đất nông nghiệp có cần sổ đỏ không?
Hiện nay, việc mua bán đất nông nghiệp đòi hỏi cần có GCN quyền sử dụng đất (sổ đỏ) trong hầu hết các trường hợp. Tuy nhiên, để tạo điều kiện cho người dân thực hiện các quyền về đất đai thì có một trường hợp khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất nông nghiệp không cần có sổ đỏ. Đó là:
Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Để được chuyển nhượng trong trường hợp này thì bắt buộc người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu chưa có nhu cầu chuyển nhượng thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính. Điều này sẽ đảm bảo quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không được cấp GCN.
===>>> Xem thêm: Thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất
5. Trường hợp không được mua đất nông nghiệp
Có thể các điều kiện được bán đất nông nghiệp đã đáp ứng nhưng không vì thế mà bạn đương nhiên có quyền mua đất. Dưới đây là các trường hợp không được mua trong giao dịch mua bán đất nông nghiệp.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
===>>> Xem thêm: Mua bán đất cần giấy tờ gì?
6. Trường hợp mua bán đất nông nghiệp có điều kiện
Thông thường, nếu bạn có đất nông nghiệp thuộc các trường hợp dưới đây thì khi mua bán đất nông nghiệp buộc phải đáp ứng các điều kiện nhất định như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
Ngoài ra, khi mua bán đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mục đích sử dụng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
===>>> Xem thêm: Quy trình mua bán đất
Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi về những điều cần biết khi mua bán đất nông nghiệp. Từ khi viết bài này các quy định của pháp luật đã có thể thay đổi. Nên để được tư vấn chính xác nhất, bạn vui lòng gọi tới Tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Thái An.
7. Quy định về mua bán đất theo tư vấn của Luật Thái An
Từ bao đời nay, người dân Việt Nam không chỉ coi mảnh đất là tài sản thông thường mà còn là cả cơ ngơi, sự nghiệp, quý trọng đất như “tấc đất, tấc vàng”. Vì vậy, mọi giao dịch về đất, nhất là khi mua bán cần phải rất cẩn thận, tuân thủ chặt chẽ các quy định về mua bán đất của pháp luật. Tuy nhiên, điều này là không dễ dàng khi không phải ai cũng hiểu biết pháp luật trong khi nhiều đối tượng lừa đảo, lợi dụng “nhẹ dạ cả tin” của người nông dân để chiếm đoạt tài sản xảy ra ngày càng nhiều.
===>>> Xem thêm: Quy định về mua bán đất đai
Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp một cách tối ưu nhất, người mua bán đất cần tìm đến đơn vị tư vấn pháp luật uy tín để được hỗ trợ.
HÃY LIÊN HỆ NGAY LUẬT THÁI AN ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VÀ SỬ DỤNG DỊCH VỤ!
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
- Luật sư bảo vệ thành công vụ án tranh chấp đất đai có nguồn gốc từ ông cha để lại - 11/10/2023
- Hợp đồng thuê căn hộ chung cư - 08/07/2023
- Luật sư bào chữa tội tham ô tài sản với 3 hướng là gì? - 08/05/2023
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.