Đất đai là loại hàng hóa đặt biệt trong giao dịch. Người chủ sở hữu đất là người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều giao dịch mua bán đất mà không có hợp đồng công chứng, chỉ có giấy tờ viết tay giữa bên mua và bên bán. Liệu giấy tờ này có được chấp nhận. Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ tư vấn về vấn đề: Mua bán đất bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) không?
Câu hỏi của khách hàng:
“Chào Công ty Luật Thái An, em có vấn đề cần luật sư tư vấn giúp ạ. Vào năm 2005, bố mẹ em có mua một mảnh đất tại ngoại thành Hà Nội. Nhưng khi mua đất đó thì lại chỉ có viết giấy mua bán đất bằng giấy viết tay được các bên ký vào và đất đó cũng chưa được cấp sổ đỏ.
Giờ đây, gia đình em muốn bán mảnh đất đó thì những người hỏi mua nói rằng đất không có sổ đỏ thì họ không mua. Bố mẹ em có tìm liên hệ lại với người bán đất cũ để làm lại hợp đồng và xin cấp sổ đỏ nhưng không liên lạc được nữa. Vậy luật sư cho em hỏi, giờ gia đình em có thể tự làm được sổ đỏ mà không cần bên bán trước kia được hay không ạ?”
Luật Thái An trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi. Dưới đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi.
1. Cơ sở pháp lý:
Cơ sở pháp lý để trả lời câu hỏi “Mua bán đất bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ không?” là các văn bản pháp luật sau đây:
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành luật đất đai);
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai);
2. Quy định về giấy tờ mua bán đất là gì?
Theo quy định của pháp luật, hình thức thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. Nếu không thì sẽ bị vi phạm về mặt hình thức, giao dịch bị vô hiệu.
===>>> Xem thêm: Hợp đồng mua bán đất viết tay có hiệu lực pháp luật không ?
3. Quy định về giấy tờ mua bán đất trong một số trường hợp đặc biệt là gì?
Tuy nhiên, có một số trường hợp mà khi thực hiện việc chuyển nhượng không cần tuân thủ hình thức trên. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất;
cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
a. Mua bán đất bằng giấy viết tay trước 01/01/2008 ?
Trường hợp người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất;
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hiểu ngắn gọn, điều kiện cần để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất mua bán bằng giấy viết tay trong trường hợp này là:
- Thời gian mua bán, chuyển nhượng đất trước 1/1/2008.
- Đất không nằm trong phạm vi quy hoạch và không có tranh chấp.
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp này là UBND cấp huyện (theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Đất đai).
b. Mua bán đất bằng giấy viết tay từ 01/01/2008 đến trước 1/7/2014 ?
Người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014, có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chủ quyền nhà, đất) lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
c. Mua bán đất bằng giấy viết tay trước từ 1/7/2014 ?
Căn cứ khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền (không phải thực hiện thủ tục sang tên vì đất chưa có Giấy chứng nhận).
Để được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo từng trường hợp đất có giấy tờ và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
===>>> Xem thêm: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
===>>> Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Từ các căn cứ trên, trường hợp gia đình bạn đã thực hiện việc mua bán đất từ năm 2005 và có giấy tờ mua bán đất viết tay còn giữ thì có thể thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Trường hợp này bạn không cần phải nộp các hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện nay mà chỉ cần có giấy tờ mua bán đất viết tay trước kia là được.
4. Tóm tắt phần tư vấn về việc: Mua bán đất bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ không?
Như vậy, trường hợp gia đình bạn đã thực hiện việc mua bán đất từ năm 2005 và có giấy tờ mua bán đất viết tay còn giữ thì có thể thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Trường hợp này bạn không cần phải nộp các hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện nay mà chỉ cần có giấy tờ mua bán đất viết tay trước kia là được.
Bên cạnh đó, gia đình bạn cũng cần chuẩn bị các giấy tờ khác và thực hiện thủ tục theo quy định pháp luật để được cấp giấy.
Người sử dụng đất cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nếu có.
- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
===>>> Xem thêm:Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trên đây là phần tư vấn về việc: Mua bán đất bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ không?. Để được tư vấn chi tiết hơn và được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn pháp lý về đất đai và nhà ở – luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.
Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai là sự lựa chọn rất khôn ngoan. Bạn sẽ hiểu rõ về quyền và lợi ích hợp pháp của mình, từ đó biết cách xử lý đúng đắn trong các tình huống liên quan tới đất đai, nhà ở.
===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai.
Trường hợp bạn có những khúc mắc, thậm chí là tranh chấp liên quan tới nhà ở, đất đai luật sư sẽ giúp bạn xử lý các trường hợp đó một cách chuyên nghiệp và có lợi nhất trong khuôn khổ pháp luật cho phép.
Lưu ý:
- Bài viết trên được các luật sư và chuyên viên pháp lý của Công ty Luật Thái An – Đoàn Luật sư TP Hà Nội thực hiện phục vụ với mục đích phố biến kiến thức pháp luật cho cộng đồng hoặc nghiên cứu khoa học, không có mục đích thương mại.
- Bài viết căn cứ các quy định của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, tại thời điểm Bạn đọc bài viết này, rất có thể các quy định pháp luật liên quan đã bị sửa đổi, thay thế hoặc hết hiệu lực.
- Để giải đáp mọi vấn đề pháp lý liên quan hoặc cần ý kiến pháp lý chuyên sâu cho từng vụ việc, Bạn hãy liên hệ với Công ty Luật Thái An qua Tổng đài tư vấn luật đất đai hoặc gửi Email theo địa chỉ contact@luatthaian.vn. Bạn cũng có thể để lại tin nhắn, điền thông tin yêu cầu trên website https://luatthaian.vn/ nếu cần sử dụng dịch vụ luật sư của chúng tôi.
HÃY LIÊN HỆ NGAY ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VÀ SỬ DỤNG DỊCH VỤ!
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
- Hợp đồng thuê căn hộ chung cư - 08/07/2023
- Luật sư bào chữa tội tham ô tài sản với 3 hướng là gì? - 08/05/2023
- Hợp đồng nhập khẩu: Tất cả những gì bạn cần biết - 29/04/2023
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.