Ngày nay, người dân ngày càng quan tâm đến hình thức thuê mua nhà – một giải pháp giúp người không đủ điều kiện về tài chính được sử dụng nhà khi chưa có đủ tiền để thanh toán toàn bộ giá trị. Để đảm bảo có cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động thuê mua nhà, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở đã có những quy định tương đối chặt chẽ về vấn đề này. Bởi vậy, bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp các thông tin về hợp đồng thuê mua nhà nói chung, hợp đồng thuê mua nhà ở nói riêng theo đúng quy định pháp luật.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng thuê mua nhà
Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng thuê mua nhà là các văn bản pháp luật sau:
Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung về phát triển nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, sở hữu nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi Tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Nhà ở;
2. Hợp đồng thuê mua nhà là gì?
Căn cứ khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
“7. Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.”
Theo đó, có thể hiểu, hợp đồng thuê mua nhà là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê. Sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua nhà trở thành chủ sở hữu đối với nhà đó.
Đối với việc thuê mua nhà ở thì được quy định tại khoản 17 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:
“17. Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua;
số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.”
3. Đối tượng được thuê mua nhà
Các đối tượng được thực hiện thuê mua nhà bao gồm:
Là tổ chức, cá nhân trong nước;
Là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhằm mục đích sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ;
Là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Đối tượng thuê mua nhà theo quy định pháp luật – Nguồn: Luật Thái An
4. Hình thức hợp đồng thuê mua nhà
Về hình thức:
Theo khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì hợp đồng thuê mua nhà (một trong các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản) phải được lập thành văn bản.
Bên cạnh đó, theo Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản.
Về vấn đề công chứng, chứng thực
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng thuê mua nhà mà các bên là Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì phải công chứng hoặc chứng thực.
Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở có quy định:
“2.Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.”
Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở
5. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê mua nhà thế nào?
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê mua nhà do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng thuê mua nhà có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực.
Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
6. Nội dung hợp đồng thuê mua nhà
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
Một là: Thông tin các bên gồm: Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
Hai là thông tin về đối tượng của hợp đồng thuê mua:
Các bên cần mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
Đối với hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
Ba là thỏa thuận về giá và thời hạn, phương thức thanh toán:
Giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
Thời hạn và phương thức thanh toán tiền theo từng đợt sẽ do các bên thỏa thuận.
Các điều khoản cơ bản trong nội dung hợp đồng thuê mua nhà – Nguồn: Luật Thái An
Bốn là quy định về thời gian giao nhận nhà; thời gian bảo hành nhà ở nếu là thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua nhà;
Năm là quyền và nghĩa vụ của các bên;
Sáu là cam kết của các bên;
Bảy là quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
Tám là, ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
7. Giá thuê mua nhà và vấn đề thanh toán quy định đối với hợp đồng thuê mua nhà thế nào?
Giá thuê mua nhà do các bên thỏa thuận ghi nhận trong hợp đồng, trừ trường hợp pháp luật có quy định cụ thể chẳng hạn:
Giá cho thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư
Việc xác định giá thuê; giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở; được thực hiện như sau:
Trường hợp cho thuê mua nhà ở; thì giá thuê mua được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm; kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua;
Không tính tiền sử dụng đất; tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội;
Giá cho thuê mua nhà ở xã hội không do Nhà nước đầu tư
Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn Nhà nước; thì giá thuê mua nhà ở được xác định như sau:
Giá thuê mua nhà ở xã hội: được xác định như trên; trừ kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định tại khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở;
Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê; giá thuê mua, giá bán trước khi công bố.
Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình; cá nhân đầu tư xây dựng; thì chủ đầu tư tự xác định giá thuê, giá thuê mua; giá bán bảo đảm tuân thủ quy định tại điểm c khoản 2 Điều 58 của Luật Nhà ở.
Trường hợp thuê mua nhà ở thì bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua.
Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
8. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà trong hợp đồng thuê mua nhà
Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản quy định quyền của bên cho thuê mua nhà như sau:
Yêu cầu bên thuê mua nhận nhà theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra.
Được bảo lưu quyền sở hữu nhà khi bên thuê mua chưa thanh toán đủ tiền thuê mua.
Yêu cầu bên thuê mua bảo quản, sử dụng nhà trong thời hạn thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 33 Luật Kinh doanh bất động sản quy định nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà như sau:
Thông báo cho bên thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà (nếu có).
Thực hiện thủ tục thuê mua nhà theo quy định của pháp luật.
Bảo quản nhà đã cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên thuê mua. Bảo trì, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Giao nhà và hồ sơ có liên quan cho bên thuê mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giao cho bên thuê mua khi kết thúc thời hạn thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua có văn bản đề nghị được tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Bảo hành nhà;
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Tạo điều kiện cho bên thuê mua chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
9. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà trong hợp đồng thuê mua nhà
Điều 34 Luật Kinh doanh bất động sản quy định quyền của bên thuê mua nhà như sau:
Yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà.
Yêu cầu bên cho thuê mua giao nhà và hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng; làm thủ tục đề nghị cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi kết thúc thời hạn thuê mua.
Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà.
Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng của nhà trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra.
Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra.
Có quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Quyền của bên thuê mua nhà trong hợp đồng thuê mua nhà – Nguồn: Luật Thái An
Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản quy định nghĩa vụ của bên thuê mua nhà như sau:
Bảo quản, sử dụng nhà đúng mục đích theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
Phối hợp với bên cho thuê mua thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê mua.
Sửa chữa hư hỏng của nhà do lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê mua.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà; việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
10. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà
Căn cứ Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà như sau:
Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà khi hồ sơ đề nghị cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà với bên cho thuê mua. Bên cho thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
11. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà
11.1. Hợp đồng thuê mua nhà chấm dứt trong trường hợp sau đây:
Hợp đồng đã được hoàn thành;
Theo thỏa thuận của các bên;
Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;
Hợp đồng chấm dứt theo quy định Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản
Trường hợp khác do luật quy định.
11.2. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở xã hội cho thuê mua
Căn cứ Điều 136 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở xã hội cho thuê mua như sau:
“1. Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, e, g và h khoản 1 Điều 84 của Luật này.
2. Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội không thuộc sở hữu nhà nước thì bên cho thuê mua được chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở, được thu hồi nhà ở đang cho thuê mua khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên thuê mua tự ý cho thuê hoặc bán nhà ở thuê mua cho người khác trong thời hạn thuê mua;
b) Bên thuê mua không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê mua tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở thuê mua;
d) Bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua;
đ) Thuộc trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 135 của Luật này;
e) Các trường hợp khác theo thỏa thuận của các bên.
3. Bên thuê mua nhà ở xã hội không thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều này được chấm dứt hợp đồng thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua.”
12. Các tranh chấp hợp đồng thuê mua nhà thường gặp và các phòng ngừa
Hoạt động thuê mua nhà không được phổ biến như hợp đồng mua bán, cho thuê, thế chấp tuy nhiên cũng có không ít tranh chấp phát sinh từ hoạt động này. Thực tế ghi nhận một số loại tranh chấp hợp đồng thuê mua nhà thường gặp như sau:
Tranh chấp liên quan đến chủ thể ký kết hợp đồng (chủ thể ký kết và thẩm quyền ký kết hợp đồng);
Tranh chấp liên quan đến nhà cho thuê mua;
Tranh chấp về giá cả, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán;
Tranh chấp hợp đồng do chậm giao, chậm nhận nhà;
Tranh chấp hợp đồng về thời gian thuê mua nhà;Tranh chấp hợp đồng liên quan đến việc cho thuê lại;
Tranh chấp liên quan đến thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước;
Tranh chấp hợp đồng liên quan đến bồi thường thiệt hại, phạt hợp đồng do vi phạm hợp đồng.
Trên đây là tổng hợp các quy định về hợp đồng thuê mua nhà – những điều cần biết. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.
13. Dịch vụ luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê mua nhà và giải quyết tranh chấp của Luật Thái An
Thuê mua nhà là một loại giao dịch tương đối mới cho nên không phải ai cũng hiểu rõ và soạn thảo hợp đồng này phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.
Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về hợp đồng thuê mua nhà, soạn thảo hợp đồng dân sự, thương mại nói chung là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật, soạn thảo hợp đồng luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng.
Tiến sỹ luật học, Luật sư Nguyễn Văn Thanh là thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam. Lĩnh vực hành nghề chính: * Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình * Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.
Để được Giải đáp pháp luật nhanh - Hãy gọi Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 1900 633 725
Để được Tư vấn luật bằng văn bản – Hãy điền Form gửi yêu cầu (phí tư vấn từ 3.000.000 đ)
Để đượcCung cấp Dịch vụ pháp lý trọn gói – Hãy điền Form gửi yêu cầu (Phí dịch vụ tuỳ thuộc tính chất vụ việc)
Yêu cầu dịch vụ
