Quy trình mua bán đất với những bước không thể bỏ qua

Việc mua bán đất/chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hề đơn giản như việc giao nhận tiền như người dân thường nghĩ. Để được mua bán đất thì cần phải tuân thủ quy trình mua bán đất nghiêm ngặt để hạn chế ít nhất rủi ro cho cả hai bên. Dưới đây là tư vấn của Luật Thái An từ A-Z quy trình mua bán đất theo pháp luật hiện hành.

Sau đây là quy trình mua bán đất được phân tích cụ thể:

Bước 1: Tìm người mua đất, tìm thửa đất phù hợp trong quy trình mua bán đất

Đối với bên bán: Khi có nhu cầu bán đất thì bạn cần thông tin công khai đến mọi người xung quanh biết được bạn có thửa đất muốn bán, là bước đầu tiên trong quy trình mua bán đất.

Đối với bên mua: Khi có nhu cầu mua đất thì bạn cần tìm cho mình thửa đất phù hợp với  nhu cầu, mục đích sử dụng, tiềm năng về đất và khả năng tài chính. Điều này là rất quan trọng trong quy trình mua bán đất.

Bước 2: Kiểm tra, xác minh tính hợp pháp và xác thực hiện trạng của đất trong quy trình mua bán đất

Có thể nói, đây là một trong những bước quan trọng nhất của quy trình mua bán đất và cũng là bước xảy ra nhiều rủi ro. Nếu việc kiểm tra, xác thực các vấn đề pháp lý, hiện trạng thửa đất mà có sai sót thì nguy cơ bạn mất trắng là rất cao. Thậm chí nhiều người đã phải vướng vào vòng lao lý khi không nắm rõ bước này trong quy trình mua bán đất. Những vấn đề bạn cần phải lưu ý như sau:

1. Kiểm tra, đối chiếu thông tin ghi trên Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứa đựng rất nhiều thông tin quan trọng và có rất nhiều điều bạn phải kiểm tra, đó là:

a. Kiểm tra thông tin về chủ đất

Bước này trong quy trình mua bán đất sẽ đảm bảo được việc bạn đang thực hiện quá trình mua bán đất là chính chủ (chủ sở hữu quyền sử dụng đất). Việc xác định có phải chính chủ hay không được xác minh thông qua các giấy tờ sau:

  • Giấy chứng nhận
  • Giấy tờ tùy thân của chủ đất
  • Sổ hộ khẩu
  • Giấy tờ chứng minh tình trạng sức khỏe, tình trạng hôn nhân, văn bản ủy quyền… nếu bên mua có yêu cầu

Bạn cần đối chiếu, kiểm chứng tất cả các thông tin trên một cách kỹ lưỡng. Nếu thông tin về chủ đất khác nhau giữa giấy chứng nhận và giấy tờ tùy thân thì bạn cần yêu cầu chủ đất chứng minh bằng văn bản xác nhận của cơ quan công an về thông tin nghi trên giấy tờ là cùng một người.

Ngoài ra, bạn cũng có thể yêu cầu người bán đất cung cấp các giấy tờ chứng minh tình trạng sức khỏe, tình trạng hôn nhân… Bởi lẽ, bạn không thể giao dịch với người bị hạn chế/bị mất năng lực hành vi dân sự mà không có người đại diện hay người giám hộ đồng ý. Hoặc trường hợp người đó đã kết hôn hoặc đã kết hôn nhưng sau đó ly hôn thì cần có văn bản thỏa thuận thửa đất là tài sản riêng hay tài sản chung.

Ngoài ra, nếu chủ đất chưa đủ 18 tuổi hay chưa đủ 18 tuổi mà cha, mẹ chết/ cha, mẹ bị tâm thần; chủ đất mất năng lực hành vi dân sự thì cần có các văn bản xác nhận quan hệ đại diện, quan hệ giám hộ với chủ đất và văn bản đồng ý của người đại diện, người giám hộ về việc bán đất.

Trong trường hợp ủy quyền mua bán đất thì cần có hợp đồng ủy quyền về việc mua bán đất.

Lưu ý đối với chủ đất là hộ gia đình: bạn cần kiểm tra thông tin của tất cả các thành viên hộ gia đình từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận đến thời điểm bán đất.

b. Kiểm tra hình thức sử dụng đất

Hiện nay, pháp luật quy định có hai hình thức sử dụng đất là:

  • Sử dụng chung: là thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người nhưng không phải hai vợ chồng cũng không phải là hộ gia đình. (Ví dụ: hai người bạn cùng sử dụng chung một mảnh đất). Khi bán đất thì tất cả những người sử dụng chung đều phải cùng đồng ý và ký tên vào hợp đồng.
  • Sử dụng riêng: là thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người, vợ chồng, một hộ gia đình, một công ty.

c. Kiểm tra mục đích, thời hạn sử dụng đất

Việc kiểm tra mục đích sử dụng đất nằm trong quy trình mua bán đất là không thể bỏ qua. Bởi vì với một số đối tượng nhất định thì pháp luật quy định không được mua đất. Ví dụ như người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được mua đất trồng lúa. Công ty không được mua đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Đối với thời hạn sử dụng đất có hai hình thức là sử dụng đất có thời hạn (cấp cho công ty và sử dụng đất ổn định, lâu dài (cấp cho hộ gia đình, cá nhân, vợ chồng).

Thời hạn sử dụng đất cấp cho công ty thực hiện dự án nhà ở là 50 năm, nhưng nếu người Việt Nam, Việt Kiều mua đất nền trong dự án thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận mà thời hạn sử dụng là ổn định, lâu dài. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp, công ty sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thì thời hạn sử dụng là 50 năm.

Nếu là hộ gia đình, cá nhân nhận sử dụng đất nông nghiệp thì được đương nhiên gia hạn thời hạn sử dụng đất nếu sử dụng đúng mục đích. Đối với công ty sử dụng đất nông nghiệp thì việc gia hạn thời hạn sử dụng đất cần được xem xét.

d. Kiểm tra nguồn gốc sử dụng đất

Trong quy trình mua bán đất không thể bỏ qua bước này. Nguồn gốc sử dụng đất sẽ không được bán trong các trường hợp sau:

  • Chủ đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm
  • Chủ đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
  • Thuê đất trả tiền hàng năm của doanh nghiệp đầu tư trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất…
quy trình mua bán đất
Đàm phán ký kết hợp đồng là một trong những bước cơ bản trong quy trình mua bán đất đai – Ảnh minh họa: Internet.

Các trường hợp về nguồn gốc sử dụng đất mà chủ đất được bán là:

  • Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần
  • Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
  • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở ổn định, lâu dài được Nhà nước “công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất”
  • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
  • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp ổn định, lâu dài được Nhà nước “công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất”.
  • Thuê đất trả tiền một lần của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất..
  • Người mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho thửa đất và được cấp đổi Giấy chứng nhận khi sang tên.

e. Kiểm tra phần nội dung phần ghi chú

Phần ghi chú sẽ ghi các thông tin liên quan đến chủ đất, thỏa thuận của các chủ đất, thông tin về số tờ, số thửa cũ, mục đích sử dụng…

Phần ghi chú sẽ ghi thông tin chủ đất trong trường hợp đồng sở hữu mảnh đất và cập nhập tên những người đồng sở hữu. Thông tin thỏa thuận về tỉ lệ phần trăm đất thuộc quyền sở hữu của mỗi người.

Kiểm tra thông tin về số tờ, số thửa mới trên giấy chứng nhận thông qua số thửa cũ khi việc tách thửa chưa được ghi nhận trên Cổng thông tin quy hoạch của địa phương. Ngoài ra, các thông tin về mục địch, việc đang nợ tiền sử dụng đất, nợ tiền lệ phí, trước bạ cũng được thể hiện tại mục ghi chú để bạn kiểm tra cẩn thận trong quy trình mua bán đất.

Ngoài ra, bạn cũng cần kiểm tra thông tin quy hoạch tại thời điểm đăng ký Giấy chứng nhận; thông tin về diện tích thuộc lộ giới, hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng không được công nhận nhưng được sử dụng theo hiện trạng..

f. Kiểm tra sơ hồ thửa đất

Việc kiểm tra sơ đồ thửa đất trong quy trình mua bán đất là rất quan trọng, có thể còn quyết định xem bạn có mua mảnh đất đó không. Khi kiểm tra thì cần lưu ý tới hình dạng, chiều dài các cạnh; số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh; hướng của thửa đất là hướng nào; chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, ranh giới giữa các phần đất;

g. Kiểm tra biến động đất đai trong quá trình sử dụng đất

Các lần chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp đất đai sẽ được ghi tại phần ghi chú trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn cần đọc ký phần này để biết được tình trạng pháp lý của thửa đất. Nếu mảmh đất được thế chấp tại ngân hàng thì phải làm thủ tục giải chấp trước khi chuyển nhượng đất.

2. Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch lộ giới

Để kiểm tra thông tin quy hoạch thì bạn có thể tìm trên internet, website của cơ quan Nhà nước hay trực tiếp qua Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng quản lý đô thị… để yêu cầu cung cấp thông tin quy hoạch bằng văn bản.

Bận cần biết rằng, quy hoạch được thể hiện trên Giấy chứng nhận chỉ là quy hoạch tại thời điểm cấp GCN mà không phải tại thời điểm giao dịch mua bán đất. Vì vậy, bạn cần kiểm tra kỹ điều kiện này để tránh mua phải đất bị giải tỏa trắng. Đồng thời cũng giúp bạn thấy được mảnh đất đó có tiềm năng sinh lời hay không.

3. Kiểm tra mật độ xây dựng, chiều cao công trình và tầng cao công trình

Việc kiểm tra này trong quá trình mua bán đất sẽ giúp bạn biết được bạn xác định được diện tích chiếm đất của nhà ở trên tổng diện tích lô đất và số tầng cao bạn được phép xây dựng.

4. Kiểm tra hiện trạng thửa đất

Qua nhiều năm sử dụng, sửa chữa thì hiện trạng thửa đất có thể bị thay đổi về diện tích, giới mốc của thửa đất, chênh lệch so với số liệu ghi nhận trên GCN. Nếu có sự chênh lệch thực tế thì bạn cần yêu cầu chủ đất đo vẽ lại, xác nhận diện tích mới lên GCN.

Bước 3 quy trình mua bán đất: Ký kết hợp đồng đặt cọc

Theo ý chí, thỏa thuận của hai bên thì bước này trong quy trình mua bán đất có thể có hoặc không. Thông thường thì hai bên sẽ đặt đọc dưới một trong hai hình thức: hợp đồng đặt cọc có công chứng và hợp đồng đặt cọc không công chứng. Khi thỏa thuận hợp đồng đặt cọc bạn phải chắn chắn về các chủ thể nhận cọc, thỏa thuận về số tiền cọc, phạt vi phạm hợp đồng, thời hạn, địa điểm đặt cọc, địa điểm, thời điểm công chứng.

Ngoài ra cũng cần thỏa thuận cơ bản về giá bán, hình thức thanh toán, phương thức thanh toán, thuế, phí, lệ phí khi mua bán đất. Để tìm hiểu kỹ hơn về việc đặt cọc mua bán đất, bạn hãy đọc bài viết này:

Những điều cần biết khi đặt cọc mua nhà đất

Bước 4 quy trình mua bán đất: Đàm phán ký kết hợp đồng mua bán đất

Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất thì bước đầu tiên cần phải lập, ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/ mua bán đất. Theo đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/ mua bán đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên bán) giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng (bên mua) trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định.

Tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập thành văn bản và được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường.

Như vậy, việc lập, ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất được thực hiện tại Văn phòng công chứng hoặc UBND xã, phường. Các giấy tờ cần có gồm:

Giấy tờ của bên bán:

  • Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Giấy tờ tùy thân chủ đất có thể là: Giấy chứng minh thư nhân dân/Thẻ căn cước công dân/Hộ chiếu.
  • Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân:
  • Giấy khai sinh; giấy tờ tùy thân của cha, mẹ, sổ hộ khẩu của cha, mẹ; giấy tờ có văn bản thỏa thuận có công chứng hoặc chứng thực về việc đồng ý cho con chưa thành niên mua bán đất, nếu chủ đất chưa đủ 6 tuổi thì hợp đồng bán đất phải do cha, mẹ thỏa thuận ký kết (chủ đất chưa đủ 18 tuổi).
  • Giấy tờ tùy thân/Giấy khai sinh; Giấy tờ tùy thân của người giám hộ, người giám sát việc giám hộ; Sổ hộ khẩu của chủ đất, người giám hộ, người giám sát. Trích lục đăng ký giám hộ/Quyết định của Tòa án về việc chỉ định người giám hộ/Văn bản cam kết của người giám hộ về đại diện vì lợi ích của chủ đất/Văn bản đồng ý của người giám sát giám hộ về việc đồng ý cho người giám hộ bán đất (trường hợp chủ đất chưa đủ 18 tuổi và cha, mẹ đã chết; chủ đất chưa đủ 18 tuổi và cha, mẹ bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự; chủ đất bị Tòa tuyên mất năng lực hành vi dân sự).
  • Một số các giấy tờ khác như:
    • Văn bản thỏa thuận có công chứng là tài sản chung của vợ chồng nếu đất có trước khi kết hôn
    • Giấy tờ chứng minh là tài sản riêng như: văn bản thỏa thuận chế độ tài sản của vợ chồng, đất là tài sản riêng; bản án phân chia thửa đất là của vợ chồng; văn bản khai nhận di sản thừa kế, văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế; bản án phân chia tài sản thừa kế, hợp đồng tặng cho thửa đất riêng cho vợ hoặc chồng.
    • Giấy tờ tùy thân; Sổ hộ khẩu người được ủy quyền; Hợp đồng ủy quyền mua bán đất có công chứng trong trường hợp ủy quyền.

Khi chủ đất là hộ gia đình thì cần có sổ hộ khẩu, giấy tờ tùy thân của từng thành viên tại thời điểm mua bán đất, văn bản đồng ý/cam kết bán đất/Văn bản ủy quyền cho người đứng tên trên sổ đỏ bán đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất có thể lập bằng giấy viết tay hay không? Trên thực tế chúng ta bắt gặp không ít trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất lập bằng giấy viết tay. Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/ mua bán đất bằng giấy viết tay, không công chứng thì được coi là vô hiệu trừ trường hợp giao dịch đã được thực hiện phần lớn (một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch).

>>> Xem thêm: Tìm hiểu về hợp đồng vô hiệu

Bước 5 quy trình mua bán đất: Nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai

Theo quy định tại Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTMNT được sửa đổi bổ sung bởi Khoản 1 Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT thì hồ sơ đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
  • Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

Tuỳ từng trường hợp cụ thể mà hồ sơ có thể có thêm các giấy tờ, tài liệu khác.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

  • Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
  • Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
  • Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

(Căn cứ quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014).

Lưu ý: Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất /mua bán đất phát sinh hiệu lực phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Trường hợp không thực hiện việc đăng ký biến động đất đai có thể bị xử phạt tiền từ 01-03 triệu đồng hoặc 02-05 triệu đồng, trường hợp đất ở đô thị thì sẽ bị phạt tiền gấp đôi các mức phạt này (Căn cứ Điều 95 Luật đất đai 2013, Điểm a Khoản 2, Khoản 3 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP).

Bước 6 quy trình mua bán đất: Thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi mua bán đất

Các nghĩa vụ tài chính cần phải thực hiện trong quy trình mua bán đất đó là thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạn và sang tên. Tùy từng địa phương mà bạn cần thực hiện theo cơ chế liên thông hoặc người nộp phải trực tiếp đến Chi cục thuế thực hiện.

Từ bao đời nay, người dân Việt Nam không chỉ coi mảnh đất là tài sản thông thường mà còn là cả cơ ngơi, sự nghiệp, quý trọng đất như “tấc đất, tấc vàng”. Vì vậy, mọi giao dịch về đất, nhất là khi mua bán cần phải rất cẩn thận, tuân thủ chặt chẽ các quy định về mua bán đất của pháp luật. Tuy nhiên, điều này là không dễ dàng khi không phải ai cũng hiểu biết pháp luật trong khi nhiều đối tượng lừa đảo, lợi dụng “nhẹ dạ cả tin” của người nông dân để chiếm đoạt tài sản xảy ra ngày càng nhiều.

Nguyễn Văn Thanh
Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)