Hỏi đáp luật Đất đai, luật Nhà ở 54 Lượt xem

Quyền đòi lại bất động sản từ người thứ ba ngay tình

Kính chào Luật sư, tôi có một vụ việc mong Luật sư giải đáp giúp tôi như sau: Ông An có một mảnh đất 1500, ngày 25/4/2017 ông An bán mảnh đất đó cho ông Bình (khi bán hai bên chỉ nhờ tổ trưởng tổ dân phố làm chứng ký kết). Sau đó 03 tháng, tôi mua lại mảnh đất từ ông Bình theo đúng quy định của pháp luật.

 

Thế nhưng, vừa mua lại không lâu thì ông An tới gặp tôi và nói rằng hợp đồng mua bán giữa ông An và ông Bình là không đúng quy định của pháp luật, giờ ông An sẽ trả lại tiền cho ông Bình và yêu cầu tôi phải trả lại đất cho ông An. Thế nhưng mảnh đất này hiện nay tôi đã cải tạo thành vườn cây ở đó nên nếu bây giờ trả lại thì tôi thiệt hại rất lớn. Vậy Luật sư cho tôi hỏi, ông An có quyền đòi lại mảnh đất của tôi không? Tôi có phải trả lại đất cho ông An hay không? Tôi xin cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Luật Thái An! Đối với vấn đề của bạn, chúng tôi có một số ý kiến tư vấn như sau:

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông An và ông Bình là hợp đồng vô hiệu.

Theo quy định tại Điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Do vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không lập hợp đồng và có công chứng, chứng thực như trường hợp giữa ông An và ông Bình là không đảm bảo hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại khoản 2, Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.” Đối chiếu với giao dịch dân sự giữa ông An và ông Bình, Luật Đất đai năm 2013 đã có quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất nhưng hợp đồng giữa ông An và ông Bình không tuân thủ hình thức đó. Do vậy, hợp đồng giữa ông An và ông Bình là hợp đồng vô hiệu.

2. Quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình

  • Thứ nhất, bạn mua lại mảnh đất khi không biết rằng giao dịch dân sự trước đó giữa ông An và ông Bình là vô hiệu, bên cạnh đó theo lời trình bày của bạn thì giao dịch giữa bạn và ông Bình được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Do vậy trong trường hợp này bạn có thể được xác định là người thứ ba ngay tình.
  • Thứ hai, khoản 2 Điều 133 Bộ Luật dân sự năm 2015 như sau: “Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.”. Dựa vào quy định trên có thể thấy, đất đai là tài sản phải đăng ký mà ông An và ông Bình chưa thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bạn nhận được tài sản này thông qua thủ tục chuyển nhượng thông thường nên giao dịch giữa bạn và ông Bình là giao dịch vô hiệu.
  • Thứ ba, ông An hoàn toàn có quyền đòi lại mảnh đất mà bạn đã mua. Điều 168 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình như sau: “Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này.”. Như đã phân tích ở trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn và ông Bình là vô hiệu, do đó ông An được quyền đòi lại mảnh đất theo quy định tại Điều 168 Bộ luật dân sự năm 2015.

Trong trường hợp này, ông An hoàn toàn có cơ sở kiện đòi lại mảnh đất đó. Tuy nhiên, tùy vào hoàn cảnh thực tế sử dụng mảnh đất (ví dụ: bạn có thể trình bày về việc bạn đã sử dụng ổn định tài sản như thế nào, đã đầu tư để cải tạo đất ra sao,…) thì tòa án có thể linh hoạt giải quyết bằng những phương pháp khác mà bạn không buộc phải trả lại đất.

Trên đây là một số ý kiến tư vấn của chúng tôi về quyền đòi lại bất động sản từ người thứ ba ngay tình của bạn. Nếu bạn còn bất kỳ băn khoăn, thắc mắc nào hãy liên hệ với chúng tôi để được trợ giúp pháp lý kịp thời!

Bạn cũng có thể xem trang Tư vấn luật đất đai để có thêm rất nhiều thông tin bổ ích.

CÔNG TY LUẬT THÁI AN

Đối tác pháp lý tin cậy

TƯ VẤN

Bạn cần được tư vấn hay yêu cầu dịch vụ pháp lý ?

Hãy gọi
1900 6218

Hoặc viết email tới
contact@luatthaian.vn

Khách hàng

  Gọi 1900 6218
Chat với Luật Thái An